Wie Viel Hypothek Bei Meinem Nettogehalt? Rechenbeispiel 2026

Die Frage "Wie viel Haus kann ich mir leisten?" lässt sich nicht direkt aus dem Bruttogehalt beantworten — Banken rechnen mit dem, was nach Lohnsteuer, Sozialabgaben und Kirchensteuer tatsächlich auf dem Konto ankommt: dem Nettogehalt. Dieser Artikel zeigt Schritt für Schritt, wie Sie von Ihrem Bruttogehalt zur maximalen monatlichen Kreditrate kommen, die deutsche Banken bei der Finanzierungsanfrage üblicherweise akzeptieren.

Wenn Sie Ihr genaues Nettogehalt noch nicht kennen, berechnen Sie es zuerst mit dem Brutto-Netto-Rechner — er berücksichtigt Steuerklasse, Kirchensteuer und alle Sozialabgaben nach den Regeln 2024/2025.

Schritt 1: Vom Brutto- zum Nettogehalt

Vom Bruttogehalt gehen in Deutschland typischerweise 35–45% für Lohnsteuer, Solidaritätszuschlag, Krankenversicherung, Rentenversicherung, Arbeitslosenversicherung und Pflegeversicherung ab — die genaue Quote hängt von Steuerklasse, Kirchensteuerpflicht und Gehaltshöhe ab. Ein Beispiel:

Nur Richtwerte. Für Ihre exakten Zahlen inklusive Steuerklasse und Kirchensteuer nutzen Sie den Brutto-Netto-Rechner.

Schritt 2: Die 35–40%-Faustregel der Banken

Die meisten deutschen Banken prüfen im Rahmen der Kapitaldienstfähigkeit, ob die geplante monatliche Kreditrate (Zins und Tilgung) etwa 35–40% des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt. Einige Institute rechnen konservativer und ziehen vorab einen pauschalen Betrag für Lebenshaltungskosten pro Person im Haushalt ab, bevor sie die verfügbare Rate ermitteln — ähnlich der DTI-Grenzen (debt-to-income), die US-Kreditgeber verwenden.

Schritt 3: Von der Monatsrate zum Kreditbetrag

Aus der maximalen monatlichen Rate lässt sich bei gegebenem Zinssatz und Tilgungssatz der maximale Kreditbetrag ableiten. Bei einem angenommenen effektiven Zins von 3,5% und anfänglicher Tilgung von 2% (Annuitätendarlehen, Gesamtbelastung 5,5% p.a.) ergibt eine Monatsrate von 1.400 € beispielsweise einen Kreditrahmen von rund 305.000 €. Je höher der Zins oder je niedriger die anfängliche Tilgung, desto größer der Kreditbetrag bei gleicher Rate — allerdings auch desto länger die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung.

Verwenden Sie den Hypothekenrechner, um mit Ihrem eigenen Zins- und Tilgungssatz die genaue monatliche Rate für einen bestimmten Kreditbetrag zu simulieren, inklusive Tilgungsplan und Grafiken.

Schritt 4: Eigenkapital und Kaufnebenkosten nicht vergessen

Banken erwarten in der Regel mindestens 20% Eigenkapital, um die Kaufnebenkosten zu decken — Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5%), Notar- und Grundbuchkosten (~1,5–2%) sowie gegebenenfalls Maklerprovision (bis zu 7,14% inkl. MwSt., meist geteilt zwischen Käufer und Verkäufer). Wer mit weniger Eigenkapital finanziert, zahlt üblicherweise einen Zinsaufschlag, da die Beleihungsquote (Loan-to-Value) steigt und damit das Risiko für die Bank.

Zusammenfassung: Die vier Schritte im Überblick

1. Bruttogehalt in Nettogehalt umrechnen (Brutto-Netto-Rechner).
2. 35–40% des monatlichen Nettoeinkommens als maximale Kreditrate ansetzen.
3. Bei angenommenem Zins und Tilgungssatz die maximale Kreditrate in einen Kreditbetrag umrechnen (Hypothekenrechner).
4. Mindestens 20% Eigenkapital für Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises einplanen.

Häufig gestellte Fragen