Seguro hipotecário privado (PMI): o que é e como evitar

Se você está comprando um imóvel com menos de 20% de entrada, há uma boa chance de o seguro hipotecário privado — mais conhecido como PMI — aparecer na sua estimativa de empréstimo. Para muitos tomadores, ele adiciona $200 a $400 por mês à parcela do financiamento, mas a maioria dos compradores nunca teve ninguém para explicar o que realmente estão pagando.

Neste guia, explicamos exatamente o que é o PMI, quem o exige, quanto ele custa de fato, quatro maneiras comprovadas de evitá-lo e as regras que permitem se livrar dele quando seu patrimônio no imóvel cresce. Ao final, você poderá decidir se pagar PMI é uma troca inteligente ou uma despesa que vale a pena eliminar do seu empréstimo.

O que é o PMI e como ele funciona?

O seguro hipotecário privado é uma apólice que protege o seu credor — não você — caso você pare de pagar e o imóvel vá a leilão de execução hipotecária (foreclosure). Estudos mostram consistentemente que empréstimos com entradas pequenas entram em inadimplência a taxas mais altas, então os credores usam o PMI para transferir parte desse risco para uma seguradora. É isso que permite aprovar tomadores com apenas 3% a 10% de entrada em vez de exigir 20%.

Os pontos principais:

• Aplica-se a empréstimos convencionais. O PMI é exigido em financiamentos convencionais sempre que sua entrada for inferior a 20%, ou seja, quando seu índice empréstimo/valor (LTV) começa acima de 80%.
• Ele protege o credor, não você. Se você entrar em inadimplência, a seguradora paga a reclamação do credor. Você não recebe benefício direto da cobertura, embora ela torne possível a compra do imóvel com uma entrada menor.
• Ele é adicionado à sua parcela mensal. A maioria dos tomadores paga o PMI em 12 prestações iguais incluídas na mensalidade do financiamento. Alguns credores oferecem, em vez disso, um prêmio único antecipado ou um prêmio dividido.
• Ele não dura para sempre. Diferentemente do seguro hipotecário do FHA, o PMI convencional pode ser cancelado quando você constrói patrimônio suficiente — mais sobre isso abaixo.

Sua taxa exata de PMI depende principalmente do seu score de crédito, do seu LTV, do prazo do empréstimo, da sua ocupação (imóvel principal vs. imóvel de investimento) e da sua relação dívida/renda. Dois vizinhos com casas idênticas podem pagar valores de PMI muito diferentes simplesmente porque um tem score de crédito mais alto.

Quanto custa o PMI?

O PMI normalmente varia de 0.5% a 1.5% do valor do empréstimo por ano, dividido em parcelas mensais. A taxa precisa vem do seu perfil de crédito e do tamanho da sua entrada. Veja como essa faixa fica em valores reais para tamanhos comuns de empréstimo:

Para enxergar a matemática com clareza, tome um empréstimo de $300,000 com taxa anual de PMI de 1%: são $3,000 por ano, ou $250 por mês. Em apenas cinco anos, você teria entregue $15,000 em prêmios de seguro que não constroem nenhum patrimônio para você.

O score de crédito importa enormemente aqui. Um tomador com LTV de 90% e score acima de 760 pode pagar cerca de 0.35%–0.5%, enquanto o mesmo empréstimo com score 640 pode receber uma cotação de 1.25% ou mais — várias vezes maior. Aumentar seu score de crédito antes de solicitar o empréstimo costuma ser a forma mais barata de reduzir o PMI.

Seguro hipotecário do FHA (MIP) vs. PMI convencional

Os empréstimos do FHA têm seu próprio seguro, chamado prêmio de seguro hipotecário (MIP), e as regras são muito diferentes das do PMI convencional:

• O MIP é exigido independentemente da entrada. Até um tomador do FHA com 20% de entrada paga; não há como estruturar um empréstimo FHA sem seguro hipotecário.
• Há um prêmio antecipado de 1.75% do valor base do empréstimo, geralmente incorporado ao saldo. Em um empréstimo de $300,000, são $5,250 adicionados antes do seu primeiro pagamento.
• O MIP anual varia de cerca de 0.15% a 0.75%, dependendo do tamanho do empréstimo, do prazo e do LTV, pago mensalmente em 12 prestações.
• O MIP geralmente não pode ser removido na maioria dos empréstimos FHA originados depois de junho de 2013. Se você deu menos de 10% de entrada, o MIP dura a vida do empréstimo. Mesmo com 10% ou mais de entrada, ele só termina após 11 anos.

É por isso que muitos tomadores que começam com um empréstimo FHA depois refinanciam para um empréstimo convencional assim que atingem 20% de patrimônio — muitas vezes é a única rota de fuga do MIP vitalício. Se você tem um bom crédito, comparar os dois tipos de empréstimo lado a lado antes de comprar vale muito o tempo.

4 maneiras de evitar o pagamento do PMI

Se o PMI não cabe no seu orçamento, estas são as principais estratégias reconhecidas pelos credores:

• Dê 20% de entrada. A resposta mais simples. Com LTV de 80%, nenhum PMI é cobrado. A contrapartida: imobilizar mais dinheiro e adiar a compra enquanto você poupa. Nosso guia sobre entradas aborda prazos realistas para chegar lá.
• Use um empréstimo piggyback (80/10/10). Você contrata um primeiro financiamento de 80% do preço, um segundo empréstimo (geralmente um HELOC) de 10% e dá 10% de entrada. Como nenhum empréstimo individual ultrapassa 80% de LTV, nenhum PMI é cobrado. O segundo empréstimo tem uma taxa de juros mais alta, mas o custo total costuma ser menor que o do PMI — e os juros do segundo empréstimo podem ser dedutíveis do imposto de renda de formas que o PMI não é. Peça ao seu credor para simular os dois cenários.
• Escolha o PMI pago pelo credor (LPMI). O credor cobre o custo do seguro em troca de uma taxa de juros mais alta no seu empréstimo. Sua parcela mensal pode ficar abaixo da opção de PMI com taxa menor, mas o problema é a permanência: a taxa elevada nunca cai da forma como o PMI cai aos 78% de LTV, e ela o acompanha a menos que você refinancie.
• Use um empréstimo VA ou USDA. Os empréstimos VA para veteranos e militares elegíveis não cobram nenhum seguro hipotecário mensal — apenas uma taxa única de funding. Os empréstimos USDA de desenvolvimento rural também não têm PMI, usando em vez disso uma taxa de garantia que normalmente é mais barata que o PMI convencional.

Para uma comparação mais aprofundada dos tipos de empréstimo, veja nosso guia sobre FHA vs. empréstimos convencionais.

Como remover o PMI de um empréstimo existente

O PMI convencional não é para sempre. A lei federal — a Homeowners Protection Act — oferece saídas claras:

• Solicite o cancelamento aos 80% de LTV. Quando seu saldo atingir 80% do valor original do imóvel, você pode enviar uma solicitação por escrito à administradora do seu empréstimo (servicer). É preciso estar em dia com os pagamentos e livre de outras dívidas garantidas pelo imóvel.
• Término automático aos 78% de LTV. Se você não fizer nada, a administradora deve encerrar automaticamente o PMI na data em que seus pagamentos estiverem programados para levar o saldo a 78% do valor original — desde que sua conta esteja em dia.
• Término final no ponto médio do empréstimo. Como salvaguarda, o PMI deve terminar na metade do cronograma de amortização (mês 181 de um empréstimo de 30 anos), independentemente do saldo.
• Regras de valor atual da Fannie Mae e da Freddie Mac. Se o seu imóvel valorizou, você pode se qualificar antes com base em uma nova avaliação: geralmente 75% de LTV nos primeiros cinco anos do empréstimo, ou 80% de LTV após cinco anos.

Exemplo prático: imóvel de $300,000 com 10% de entrada

Suponha que você comprou um imóvel de $300,000 com $30,000 de entrada, ficando com um empréstimo de $270,000 a 90% de LTV. Para atingir o limite de cancelamento de 80%, você precisa chegar a um saldo de $240,000 — ou seja, quitar $30,000 de principal.

Em um empréstimo fixo de 30 anos a 6.5%, sua parcela é de cerca de $1,707 por mês, mas os primeiros pagamentos são quase todo juros. Contando apenas com a amortização programada, o saldo chega a $240,000 depois de aproximadamente 95 meses — quase oito anos. Três coisas aceleram isso:

• Pagamentos extraordinários de principal. Adicionar apenas $200 por mês ao principal encurta esse prazo em bem mais de um ano.
• Valorização. Se imóveis comparáveis na sua região subiram de valor, uma reavaliação pelas regras da Fannie/Freddie pode comprovar 80% de LTV muito antes do seu saldo.
• Refinanciamento. Refinanciar para uma taxa menor ou um prazo menor reinicia o relógio, mas pode eliminar o PMI imediatamente se o novo LTV for de 80% ou menos.

As administradoras nem sempre agem prontamente nas datas de término automático, então acompanhe sua própria amortização e fale quando cruzar a linha. Nosso guia do ponto de equilíbrio do refinanciamento explica como verificar se refinanciar para sair do PMI também economiza no total.

Vale a pena pagar PMI? Às vezes, sim

Pagar PMI parece jogar dinheiro fora, mas esperar anos para juntar 20% de entrada tem seus próprios custos. Considere um imóvel de $350,000:

• Opção A — esperar: Você poupa três anos a mais para chegar a 20%. Mas, se os preços subirem 4% ao ano, esse imóvel passará a custar cerca de $394,000, então a entrada necessária cresce de $70,000 para quase $79,000 — enquanto você continua pagando aluguel o tempo todo.
• Opção B — comprar agora com 10% de entrada: Você contrata um empréstimo de $315,000 e paga cerca de $230–$260 por mês de PMI. Com amortização normal e uma valorização modesta, você cruza o limite de 80% em poucos anos, e o PMI desaparece permanentemente. Total pago de PMI: frequentemente menos de $10,000.

Entre aluguéis em alta, preços dos imóveis subindo e o fato de o patrimônio começar a se construir desde o primeiro dia quando você é proprietário, muitos compradores de primeira viagem saem na frente aceitando o PMI agora em vez de poupar até "um dia". A resposta certa depende inteiramente do seu mercado local, do seu aluguel e do seu prazo — então modele os dois caminhos com números antes de decidir.

Perguntas Frequentes