Quanta Casa Você Pode Comprar? Guia Baseado no Seu Salário
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"Quanta casa eu consigo comprar?" costuma ser a primeira pergunta de quem vai à caça do imóvel próprio — e a resposta recebida quase sempre é vaga. Os credores dirão o máximo que estão dispostos a emprestar, mas esse número reflete o modelo de risco deles, não a sua vida real. Este guia mostra a matemática que os credores usam e depois desenvolve um exemplo completo com salário de $75,000, para você replicar com qualquer renda.
A Regra Que os Credores Usam: 28/36
A maioria dos credores parte de dois índices calculados sobre sua renda bruta mensal (o salário antes dos impostos):
- Índice front-end (28%). Sua parcela total de moradia — principal, juros, IPTU/impostos, seguro residencial e condomínio — não deve passar de 28% da renda bruta mensal.
- Índice back-end (36%). A parcela da moradia somada a todas as demais dívidas mensais (carro, estudos, cartões) não deve passar de 36% da renda bruta mensal.
Na prática, muitos programas convencionais aceitam back-end de até 45% com bom histórico, e os FHA esticam ainda mais. Mas ser aprovado não é viver bem. Manter-se perto do 28/36 deixa folga para poupar, manter a casa e absorver imprevistos.
Exemplo Completo: Salário de $75,000
Passo 1: Converter o Salário em Renda Bruta Mensal
$75,000 ÷ 12 = $6,250 por mês
Passo 2: Aplicar o Teto de 28%
$6,250 × 0.28 = $1,750 de parcela máxima de moradia
Passo 3: Subtrair Impostos e Seguro
Assumindo imposto de 1.1% ao ano e $120/mês de seguro:
- Impostos: ~$238/mês
- Seguro residencial: $120/mês
- Sobram $1,392/mês para principal e juros
Passo 4: Converter a Parcela em Valor de Financiamento
Com taxa de 6.5% em 30 anos fixos, uma parcela de $1,392 sustenta financiamento de cerca de $220,000.
Passo 5: Converter o Financiamento em Preço do Imóvel
Com entrada de 20%, o financiamento representa 80% do preço:
$220,000 ÷ 0.80 = uma casa de ~$275,000
| Item | Valor |
|---|---|
| Renda bruta mensal | $6,250 |
| Parcela máx. de moradia (28%) | $1,750 |
| Impostos + seguro | $358 |
| Orçamento para principal + juros | $1,392 |
| Financiamento sustentável | ~$220,000 |
| Preço aproximado (entrada de 20%) | ~$275,000 |
Não Esqueça a Verificação do Back-End
O exemplo anterior assume zero dívidas extras. Se você também paga $500/mês de carro e $300/mês de empréstimos estudantis, suas dívidas fora da moradia somam $800:
Teto back-end: $6,250 × 0.36 = $2,250. Orçamento de moradia nesse teto: $2,250 − $800 = $1,450.
Como $1,450 é menor que os $1,750 do teto front-end, são as dívidas que viram a restrição real, e o preço acessível cai junto. É por isso que quitar o carro antes de pedir o crédito aumenta seu poder de compra mais do que se imagina.
Cinco Fatores Que Movem o Número
- Taxas. Cada 0.5% move seu preço sustentável ~5%. A 6.0% em vez de 6.5%, a mesma parcela de $1,392 sustenta ~$230,000.
- Tamanho da entrada. Entrada maior reduz o financiamento e pode eliminar o PMI, liberando orçamento.
- Seu score. Melhor crédito significa taxa menor e mais poder de compra com o mesmo salário.
- Impostos locais. Um estado com 2.2% corta muito mais que um com 0.6%.
- Condomínio. Taxas de condomínio entram integralmente no seu teto de 28%.
Perguntas Frequentes
Quanta casa posso comprar com salário de $75,000?
Pela regra dos 28%, ~$1,750/mês de parcela total. Após impostos e seguro sobram ~$1,392 para principal e juros. A 6.5% em 30 anos, isso sustenta ~$220,000 de financiamento e uma casa de ~$275,000 com entrada de 20%.
O que é a regra 28/36?
Diretriz que limita moradia a 28% da renda bruta mensal e dívidas totais a 36%. Credores a usam para calibrar crédito; muitos aceitam back-end até 45% com bom histórico.
Posso comprar mais do que a regra sugere?
Possivelmente: há programas com até 45% ou mais. Mas aprovação não é vida confortável; ficar perto da diretriz preserva espaço para poupança e manutenção.
Entrada maior aumenta meu poder de compra?
Indiretamente sim: reduz o financiamento, baixa a parcela e pode eliminar o PMI, liberando orçamento para uma casa um pouco mais cara.