ARM vs. financiamento com taxa fixa: qual é melhor para você?
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Escolher entre um financiamento com taxa fixa e um com taxa ajustável (ARM) é uma das decisões mais importantes do processo de compra de um imóvel. Um empréstimo com taxa fixa dá certeza: sua parcela permanece igual por 15 ou 30 anos. Um ARM oferece uma taxa inicial mais baixa, mas, em contrapartida, sua parcela pode mudar no futuro. Nenhuma opção é universalmente melhor. A escolha certa depende de quanto tempo você pretende ficar no imóvel, da sua tolerância ao risco e da direção que os juros devem tomar.
Este guia explica como cada produto funciona, compara os dois lado a lado com números reais e ajuda você a decidir qual se encaixa na sua situação.
Como funciona um financiamento com taxa fixa
Um financiamento com taxa fixa garante sua taxa de juros por toda a vigência do empréstimo. Seja um prazo de 15 ou 30 anos, a taxa acordada no dia do fechamento é a mesma que você pagará até o empréstimo ser totalmente amortizado. Sua parcela mensal de principal e juros nunca muda.
Essa simplicidade é a maior vantagem. Você sabe exatamente quanto será seu custo de moradia no próximo ano, em dez anos e no vencimento. O planejamento financeiro fica simples e você fica protegido contra a alta dos juros na economia.
Em contrapartida, financiamentos com taxa fixa costumam começar com juros mais altos do que o período inicial de um ARM. Você paga um prêmio por essa certeza. Em um cenário de queda de juros, sempre é possível refinanciar para uma taxa fixa menor, mas isso envolve custos de fechamento e burocracia.
Como funciona um financiamento com taxa ajustável (ARM)
Um ARM tem duas fases. Durante o período inicial de taxa fixa, sua taxa e sua parcela são estáveis, como em um financiamento com taxa fixa. Depois que esse período termina, a taxa é reajustada periodicamente com base em um índice de mercado mais uma margem definida pelo credor.
Os ARM são expressos com dois números, como 5/1, 7/1 ou 10/1. O primeiro número indica por quantos anos a taxa inicial permanece fixa. O segundo indica com que frequência ela é reajustada depois. Um ARM 5/1, por exemplo, tem taxa fixa por 5 anos e, depois, reajuste uma vez ao ano pelos 25 anos restantes.
- ARM 5/1: fixo por 5 anos, reajuste anual. É o produto ARM mais comum.
- ARM 7/1: fixo por 7 anos, reajuste anual. Mais tempo antes do primeiro reajuste.
- ARM 10/1: fixo por 10 anos, reajuste anual. Período fixo mais longo, o mais próximo de um empréstimo com taxa fixa.
- ARM 5/6: fixo por 5 anos, reajuste a cada 6 meses. Reajustes mais frequentes significam maior exposição às variações da taxa.
A maioria dos ARM inclui limites (caps) que restringem quanto a taxa pode subir em cada reajuste e ao longo da vida do empréstimo. Uma estrutura comum é um limite periódico de 2% e um limite vitalício de 5%. Assim, se sua taxa inicial for de 5.5%, ela nunca poderia ultrapassar 10.5%, nem mesmo no pior cenário. Alguns ARM, porém, não têm limite vitalício, então sempre confira as letras miúdas.
Comparação lado a lado
A tabela abaixo resume as principais diferenças entre financiamentos com taxa fixa e com taxa ajustável.
| Característica | Taxa fixa | ARM |
|---|---|---|
| Taxa de juros inicial | Mais alta | Mais baixa (período inicial) |
| Estabilidade da taxa | Nunca muda | Reajustada após o período inicial |
| Parcela mensal | Previsível por todo o prazo | Menor no início, pode aumentar depois |
| Melhor para | Proprietários de longo prazo, compradores avessos ao risco | Proprietários de curto prazo, expectativa de queda dos juros |
| Nível de risco | Baixo | Moderado a alto |
| Prazos típicos | 15 ou 30 anos | 5/1, 7/1, 10/1 (30 anos no total) |
| Flexibilidade de refinanciamento | Refinance se os juros caírem | Pode converter para taxa fixa ou vender antes do reajuste |
Exemplo real de parcelas: empréstimo de $400,000
Números contam a história melhor do que definições. Vamos comparar um empréstimo com taxa fixa de 30 anos a 6.5% com um ARM 5/1 iniciando a 5.5% sobre um empréstimo de $400,000.
Taxa fixa de 30 anos a 6.5%
- Parcela mensal de principal e juros: $2,528
- Taxa após o ano 5: ainda 6.5%
- Total de juros pagos em 30 anos: aproximadamente $510,000
ARM 5/1 iniciando a 5.5%
- Parcela mensal de principal e juros (anos 1 a 5): $2,271
- Economia mensal em relação à taxa fixa: $257 por mês
- Economia em 5 anos: $15,420
O ARM economiza $257 por mês nos primeiros cinco anos. Mas, após o ano 5, a taxa é reajustada. Se subir para 7.5% (dentro de um limite típico de 2%), sua parcela salta para $2,797. Se subir para 8.5%, sua parcela chega a $3,075.
| Taxa reajustada | Parcela mensal de principal e juros | Variação vs. taxa fixa |
|---|---|---|
| 5.5% (sem alteração) | $2,271 | -$257 (mais barato) |
| 6.5% (igual à fixa) | $2,528 | $0 (igual) |
| 7.5% | $2,797 | +$269 (mais caro) |
| 8.5% | $3,075 | +$547 (muito mais caro) |
Quando um ARM faz sentido
Um ARM não é arriscado por natureza. É uma ferramenta que funciona bem em situações específicas:
- Você pretende vender em 5 a 7 anos. Se você não estará mais no imóvel quando a taxa for reajustada, aproveita a taxa inicial mais baixa sem o risco do reajuste.
- Você espera que sua renda cresça bastante. Se você está no início da carreira e espera aumentos salariais substanciais, uma parcela maior após o reajuste pode ser administrável até lá.
- As taxas atuais dos ARM estão bem abaixo das taxas fixas. Quando a diferença entre taxas ARM e fixas é grande (1% ou mais), a economia do ARM durante o período fixo pode compensar o risco do reajuste.
- Você pretende quitar o empréstimo antes do reajuste. Se você está fazendo amortizações extraordinárias frequentes e eliminará o saldo dentro do período fixo inicial, um ARM oferece a taxa mais baixa sem exposição ao reajuste.
Quando o financiamento com taxa fixa é melhor
Um financiamento com taxa fixa é a escolha padrão mais segura na maioria das situações:
- Você pretende ficar no imóvel a longo prazo. Se este é seu imóvel para sempre ou você espera morar nele por 10 anos ou mais, a taxa fixa elimina completamente o risco de parcelas crescentes.
- Seu orçamento é apertado. Se um aumento de juros comprometeria suas finanças, a previsibilidade de um empréstimo com taxa fixa protege você de cenários fora do seu controle.
- Os juros já estão baixos. Quando as taxas fixas estão perto das mínimas históricas, travar essa taxa por 30 anos quase sempre é a melhor decisão.
- Você valoriza tranquilidade. O benefício psicológico de saber que sua parcela nunca mudará tem valor real, especialmente para quem compra o primeiro imóvel.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre um ARM e um financiamento com taxa fixa?
Um financiamento com taxa fixa mantém a mesma taxa de juros e a mesma parcela mensal durante todo o prazo do empréstimo. Um ARM começa com uma taxa fixa mais baixa por um período inicial (geralmente 5, 7 ou 10 anos) e depois é reajustado periodicamente conforme as condições do mercado, o que pode fazer sua parcela aumentar ou diminuir.
Com que frequência um ARM é reajustado?
Depois que o período fixo inicial termina, a maioria dos ARM é reajustada uma vez por ano. Um ARM 5/1, por exemplo, tem taxa fixa por 5 anos e, depois, reajuste a cada 1 ano. Alguns ARM são reajustados a cada 6 meses, o que é indicado pelo segundo número (por exemplo, um ARM 5/6).
Minha parcela do ARM pode dobrar após o período fixo?
A maioria dos ARM tem limites periódicos e vitalícios que restringem quanto a taxa pode aumentar. Uma estrutura comum em um ARM 5/1 é um limite periódico de 2% e um limite vitalício de 5%. Isso significa que a taxa não pode subir mais de 2% em cada reajuste nem ultrapassar em mais de 5% a taxa inicial. Porém, alguns ARM não têm limite vitalício, então verifique cuidadosamente as condições do seu contrato.