Reportement hypothécaire : définition et fonctionnement
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Perdre un emploi, faire face à une urgence médicale ou subir les conséquences d'un désastre naturel peut rendre presque impossible le suivi de vos paiements hypothécaires. Dans ce cas, le reportement hypothécaire peut vous offrir un espace de respiration. Le reportement est un accord temporaire entre vous et votre serviteur hypothécaire qui vous permet de suspendre ou de réduire vos paiements mensuels pour une période déterminée.
Le reportement n'est pas une annulation de dette. Vous devez toujours l'argent. Mais il peut empêcher une saisie et vous donner le temps de vous remettre financièrement. Dans ce guide, nous expliquons comment fonctionne le reportement, les programmes de l'époque COVID sur lesquels de nombreux propriétaires se sont appuyés, les options actuellement disponibles, l'impact du reportement sur votre score de crédit, et les différentes façons de rembourser ce que vous devez une fois la période de reportement terminée. Nous passons également en revue un exemple concret montrant l'impact financier d'un reportement de six mois sur un prêt de 200 000 $.
Qu'est-ce que le reportement hypothécaire ?
Le reportement hypothécaire est un arrangement par lequel votre serviteur de prêt accepte de réduire ou de suspendre temporairement vos paiements hypothécaires mensuels. Il est conçu pour les propriétaires confrontés à des difficultés financières de courte durée telles qu'une perte d'emploi, une réduction de revenu, des factures médicales, un divorce ou un désastre naturel.
Pendant le reportement, votre serviteur s'engage à ne pas engager de procédures de saisie tant que vous respectez les termes de l'accord. Les caractéristiques principales du reportement sont :
- Il est temporaire. La plupart des accords de reportement durent de 3 à 6 mois, bien que des prolongations puissent être disponibles si vos difficultés persistent.
- Ce n'est pas une annulation de dette. Les paiements manqués restent dus. Vous devrez les rembourser par l'une des méthodes après la fin de la période de reportement.
- Les intérêts peuvent continuer à courir. Selon votre type de prêt et votre serviteur, les intérêts peuvent continuer à s'accumuler sur votre solde impayé pendant la période de reportement.
- Vous devez être admissible. Vous devez démontrer que vous faites face à des difficultés financières légitimes. Votre serviteur demandera une documentation avant d'approuver la demande.
L'élément le plus important à retenir est que vous devez contacter votre serviteur avant de manquer un paiement. Le reportement est censé être proactif, pas réactif. Appeler après avoir déjà fait défaut rend le processus plus compliqué et peut limiter vos options.
Programmes de reportement de l'époque COVID
La pandémie de COVID-19 a déclenché le plus grand programme de reportement hypothécaire de l'histoire des États-Unis. Dans le cadre du CARES Act de 2020, les propriétaires ayant des hypothèques soutenues par le gouvernement fédéral (FHA, VA, USDA, Fannie Mae et Freddie Mac) avaient droit à jusqu'à 18 mois de reportement sans besoin de documentation au-delà d'une demande verbale ou écrite.
Au sommet en milieu 2020, environ 4,7 millions de propriétaires étaient en reportement actif, représentant environ 8,5 % de toutes les hypothèques. Le programme a été prolongé plusieurs fois par des ordres exécutifs et des directives réglementaires.
Ces programmes de reportement de l'époque COVID ont désormais pris fin. Les nouvelles demandes de reportement liées à la COVID ne sont plus automatiquement approuvées. Cependant, l'expérience a remanié la manière dont l'industrie hypothécaire gère les difficultés. De nombreux serviteurs disposent désormais de processus plus rationalisés et sont plus disposés à travailler avec les emprunteurs qui communiquent de manière proactive sur leurs difficultés financières.
Si vous faites encore face à des conséquences financières de la pandémie ou de toute autre difficulté, vous pouvez toujours demander un reportement dans le cadre des politiques générales de difficultés de votre serviteur, mais vous devrez passer par le processus d'admissibilité standard.
Options de reportement actuelles
Aujourd'hui, le reportement est disponible par plusieurs canaux selon votre type de prêt :
- Prêts FHA : Les emprunteurs confrontés à des difficultés peuvent demander un reportement par l'intermédiaire de leur serviteur agréé FHA. Le FHA permet jusqu'à 12 mois de reportement dans la plupart des cas, parfois avec des prolongations.
- Prêts VA : Les détenteurs de prêts VA peuvent demander un reportement auprès de leur serviteur. Le VA ne mandate pas de programme spécifique, mais les serviteurs offrent généralement un reportement pour les difficultés documentées.
- Prêts Fannie Mae et Freddie Mac : Ces prêts offrent plusieurs options d'atténuation des pertes, notamment un reportement à court terme (jusqu'à 6 mois) et un reportement à long terme (jusqu'à 12 mois) pour les emprunteurs qui ne peuvent pas effectuer leurs paiements.
- Prêts conventionnels non soutenus par des entités gouvernementales : Les options de reportement sont entièrement à la discrétion de votre serviteur de prêt. De nombreux serviteurs offrent des programmes de reportement, mais les conditions varient grandement. Vous devez contacter votre serviteur directement.
- Prêts jumbo : Les prêts jumbo ne relèvent pas des directives gouvernementales. La disponibilité du reportement dépend de l'investisseur qui détient le prêt et des politiques du serviteur.
Le processus de demande de reportement est simple dans presque tous les cas : appelez votre serviteur hypothécaire, expliquez vos difficultés et fournissez les documents justificatifs tels qu'une lettre de licenciement, des factures médicales ou une preuve de revenu réduit. Votre serviteur examinera votre demande et répondra, souvent dans les quelques jours ouvrables.
Comment demander un reportement
Suivez ces étapes pour demander un reportement hypothécaire :
- Contactez votre serviteur hypothécaire à l'avance. N'attendez pas d'avoir manqué un paiement. La plupart des serviteurs préfèrent travailler avec les emprunteurs qui sont proactifs concernant leur situation financière.
- Expliquez vos difficultés. Soyez précis sur la raison pour laquelle vous ne pouvez pas effectuer vos paiements. Les difficultés d'admissibilité courantes incluent la perte d'emploi, la réduction du temps de travail, une urgence médicale, un désastre naturel, une mission militaire ou un divorce.
- Rassemblez les documents. Selon votre serviteur, vous devrez peut-être fournir une lettre de licenciement, des bulletins de paie montrant un revenu réduit, des factures médicales ou une lettre de votre employeur. Avoir ces documents prêts accélère le processus d'approbation.
- Renseignez-vous sur les conditions. Avant d'accepter, assurez-vous de comprendre : la durée du reportement, si les intérêts continuent à courir, comment vous rembourserez le montant manqué, et si le reportement sera signalé aux agences de crédit.
- Obtenez l'accord par écrit. Ne vous fiez pas à une promesse verbale. Demandez une confirmation écrite des conditions du reportement, des dates de début et de fin, et du plan de remboursement que vous suivrez ensuite.
- Restez en contact. Si vos difficultés se prolongent au-delà de la période initiale de reportement, contactez votre serviteur avant la fin de la période pour discuter d'une prolongation ou d'options de remboursement alternatives.
Impact du reportement sur votre score de crédit
L'impact du reportement sur le score de crédit est l'une des préoccupations les plus courantes des propriétaires, et la réponse dépend de votre type de prêt et de la manière dont le serviteur le signale.
Pour les prêts soutenus par le gouvernement fédéral pendant la période du CARES Act, les serviteurs devaient signaler les comptes en reportement comme étant à jour si l'emprunteur était à jour avant le reportement. Cela signifiait aucun impact négatif sur votre dossier de crédit. Cependant, cette protection est liée aux programmes pandémiques désormais terminés.
Pour les prêts non fédéraux ou les nouvelles demandes de reportement, la signalisation varie selon le serviteur. Certains serviteurs signaleront le compte comme étant à jour si vous étiez à jour avant le reportement. D'autres peuvent le signaler comme un arrangement de paiement spécial ou comme étant en retard, ce qui pourrait diminuer votre score de crédit. L'impact peut aller d'une légère baisse de 20 à 50 points à une baisse plus significative selon la codification du compte par le serviteur.
Pour protéger votre crédit, demandez toujours à votre serviteur spécifiquement : "Comment ce reportement sera-t-il signalé aux agences de crédit ?" Obtenez la réponse par écrit si possible. Même si le reportement est signalé négativement, les dommages sont généralement temporaires et moins graves que l'impact d'un paiement manqué, d'un compte en recouvrement ou d'une saisie.
Reportement vs sursis vs modification
Les propriétaires confondent souvent trois options d'allègement hypothécaire liées mais distinctes. Comprendre les différences vous aide à choisir la bonne voie.
| Caractéristique | Reportement | Sursis | Modification |
|---|---|---|---|
| Ce qu'il fait | Suspend ou réduit temporairement les paiements | Reporte les paiements manqués à la fin du prêt | Modifie définitivement les conditions du prêt |
| Durée | 3 à 12 mois | Jusqu'à la fin du terme du prêt | Définitif |
| Impact sur le solde du prêt | Solde inchangé pendant la période | Paiements manqués ajoutés au principal à la fin | Le solde peut changer, le taux ou le terme ajusté |
| Changement de paiement mensuel | Le même paiement reprend après la période | Le même paiement reprend après la période | Nouveau paiement plus bas basé sur les conditions révisées |
| Idéal pour | Difficulté à court terme avec récupération rapide attendue | Quand vous ne pouvez pas payer maintenant mais souhaitez reporter le remboursement | Réduction définitive du revenu nécessitant des paiements plus bas |
De nombreux serviteurs combinent ces outils. Une séquence courante est une période de reportement suivie d'un sursis du solde manqué à la fin du prêt, ou une modification de prêt qui intègre le montant manqué dans le nouveau solde du prêt et prolonge le terme. Demandez à votre serviteur quelle combinaison est adaptée à votre situation.
Options de remboursement après le reportement
Lorsque votre période de reportement se termine, vous devrez rembourser le montant manqué. La plupart des serviteurs offrent plusieurs options :
Remboursement forfaitaire
Vous payez tous les paiements manqués en un seul forfait à la fin de la période de reportement. C'est l'option la plus simple et elle évite les frais d'intérêts supplémentaires, mais elle nécessite d'avoir l'argent disponible. Sur un prêt de 200 000 $ avec un paiement mensuel de 1 350 $, six mois de reportement nécessiteraient un forfait d'environ 8 100 $.
Plan de remboursement
Le montant manqué est étalé sur un nombre déterminé de mois et ajouté à votre paiement hypothécaire régulier. Par exemple, si vous avez manqué 8 100 $ sur six mois, votre serviteur pourrait ajouter 338 $ par mois à votre paiement régulier pendant 24 mois. Cette option rend le rattrapage plus gérable mais augmente temporairement votre paiement mensuel.
Modification de prêt
Votre serviteur modifie définitivement les conditions de votre hypothèque. Cela peut impliquer de prolonger votre terme de prêt, de réduire votre taux d'intérêt, ou de capitaliser les paiements manqués dans votre solde de prêt. Une modification réduit votre paiement mensuel mais peut augmenter votre coût total sur la durée du prêt. Par exemple, capitaliser 8 100 $ de paiements manqués dans un solde de 200 000 $ à 6,5 % et étendre à 35 ans pourrait réduire votre paiement mais ajouter des milliers en intérêts supplémentaires.
Sursis de paiement
Les paiements manqués sont placés à la fin de votre prêt sous forme de paiement ballon ou ajoutés au solde du principal pour être payés lorsque vous vendez, refinances ou atteignez la fin du terme. Votre paiement régulier reste le même, mais vous devrez davantage à la fin.
Exemple concret : reportement de six mois sur un prêt de 200 000 $
Prenons un exemple concret pour comprendre l'impact financier. Considérons un propriétaire avec le prêt suivant :
- Montant du prêt : 200 000 $
- Taux d'intérêt : 6,5 %
- Terme du prêt : 30 ans
- Paiement P&I mensuel : 1 264 $
- Taxes foncières et assurances (PITI) : 450 $/mois
- Paiement mensuel total : 1 714 $
Ce propriétaire perd son emploi et entre dans un reportement de 6 mois à partir de janvier 2026.
Pendant le reportement (janvier à juin 2026)
Le propriétaire n'effectue aucun paiement hypothécaire. En six mois, il accumule :
- Capital et intérêts manqués : 1 264 $ x 6 = 7 584 $
- Intérêts courus sur le solde impayé : environ 6 438 $ (calculés mois par mois sur le solde impayé)
- Montant total manqué (P&I uniquement) : environ 14 022 $
Si les taxes foncières et les assurances sont en séquestre, celles-ci devront également être remboursées, ajoutant environ 2 700 $. Le montant total dû après le reportement pourrait approcher 16 722 $.
Remboursement : option de plan de remboursement
Si le serviteur offre un plan de remboursement de 24 mois, le P&I manqué de 14 022 $ est ajouté au paiement régulier :
- Montant mensuel de rattrapage : 14 022 $ / 24 = 584 $
- P&I mensuel régulier : 1 264 $
- Nouveau paiement temporaire : 1 264 $ + 584 $ = 1 848 $
Le paiement mensuel total du propriétaire, taxes et assurances incluses, passerait temporairement de 1 714 $ à environ 2 298 $ pendant deux ans.
Remboursement : option de modification de prêt
Si le serviteur capitalise les 14 022 $ dans le solde du prêt et prolonge le terme de 27 ans restants à 30 ans au même taux de 6,5 % :
- Nouveau solde du prêt : environ 213 480 $ (solde restant de 199 458 $ + 14 022 $ capitalisés)
- Nouveau P&I mensuel : environ 1 350 $
- Réduction du paiement par rapport au plan de remboursement : 498 $ de moins par mois
La modification réduit le paiement mensuel mais ajoute environ 22 000 $ en intérêts totaux sur le terme prolongé par rapport au prêt initial.
| Méthode de remboursement | Paiement mensuel | Augmentation temporaire | Coût supplémentaire total |
|---|---|---|---|
| Lump sum (14 022 $) | 1 264 $ | Aucune après le lump sum | 0 $ |
| Plan de remboursement sur 24 mois | 1 848 $ | 584 $/mois pendant 24 mois | ~2 400 $ d'intérêts supplémentaires |
| Modification de prêt (30 ans) | 1 350 $ | 86 $/mois en permanence | ~22 000 $ d'intérêts supplémentaires |
| Sursis à la fin du prêt | 1 264 $ | Aucune | ~28 000 $ d'intérêts supplémentaires |
Idées reçues sur le reportement
Il existe plusieurs mythes sur le reportement qui peuvent empêcher les propriétaires d'obtenir l'aide dont ils ont besoin :
- "Le reportement signifie que je vais perdre ma maison." C'est le contraire qui est vrai. Le reportement est spécifiquement conçu pour prévenir la saisie. Il vous donne le temps de vous remettre financièrement tout en gardant votre maison.
- "Le reportement est la même chose que reporter les paiements à la fin du prêt." Le reportement est la suspension temporaire. Ce qui arrive aux paiements manqués ensuite dépend du plan de remboursement que vous choisissez.
- "Mon score de crédit sera détruit." Bien qu'il puisse y avoir un impact, il est généralement moins grave que les dommages causés par des paiements manqués sans accord. Demandez toujours à votre serviteur comment le reportement sera signalé.
- "Je ne peux obtenir un reportement que pendant une pandémie." Le reportement a toujours été disponible pour les difficultés financières documentées. Les programmes pandémiques l'ont simplement rendu plus accessible et plus répandu.
Quand le reportement est le bon choix
Le reportement est adapté lorsque vous faites face à des difficultés temporaires et prévoyez de retrouver vos revenus dans les 6 à 12 prochains mois. C'est un filet de sécurité, pas une solution à long terme. Envisagez le reportement lorsque :
- Vous avez perdu votre emploi ou vos revenus mais cherchez activement du travail ou attendez le début de vos prestations.
- Vous faites face à une urgence médicale qui vous empêche temporairement de travailler.
- Vous avez été touché par un désastre naturel et avez besoin de temps pour vous remettre.
- Vous traversez un divorce et avez besoin de temps pour restructurer vos finances.
Si vos difficultés sont susceptibles d'être permanentes ou à long terme, une modification de prêt peut être une meilleure option que des reportements répétés. Si vous êtes déjà en retard sur vos paiements, parlez à un conseiller en logement agréé par le HUD qui peut vous aider à évaluer toutes les options disponibles gratuitement.
Questions fréquentes
Le reportement hypothécaire nuit-il à votre score de crédit ?
Cela dépend de la manière dont le reportement est signalé. Pendant les programmes liés à la COVID, de nombreux serviteurs devaient indiquer le reportement comme étant à jour si l'emprunteur avait un accord existant. En dehors de ces programmes, un reportement peut être signalé comme étant en retard ou comme un arrangement de paiement spécial, ce qui peut diminuer votre score. Demandez toujours à votre serviteur comment il sera signalé avant d'accepter.
Combien de temps pouvez-vous être en reportement hypothécaire ?
La plupart des serviteurs accordent des reportements par tranches de 3 à 6 mois. Vous pouvez souvent demander une prolongation si vos difficultés continuent, mais la durée totale du reportement dépasse rarement 12 mois en dehors des programmes fédéraux. La durée exacte dépend de votre type de prêt, des politiques du serviteur et de la nature de vos difficultés financières.
Quelle est la différence entre un reportement et un sursis de paiement ?
Le reportement suspend ou réduit vos paiements hypothécaires pour une période temporaire. Le sursis de paiement reporte les paiements manqués à la fin de votre terme de prêt afin que vous n'ayez pas à les rembourser immédiatement. Certains prêteurs combinent les deux : une période de reportement suivie d'un sursis du solde manqué. La différence clé est le moment où l'argent manqué devient exigible.
Puis-je obtenir un reportement hypothécaire si je ne suis pas en retard sur mes paiements ?
Dans la plupart des cas, oui. Le reportement est généralement demandé avant de manquer un paiement, pas après. Si vous pouvez démontrer des difficultés imminentes telles qu'une perte d'emploi, une urgence médicale ou un désastre naturel, votre serviteur peut approuver un reportement même si votre compte est à jour. N'attendez pas d'être en retard pour appeler.
Que se passe-t-il après la fin d'un reportement hypothécaire ?
Après la fin du reportement, vous devez rembourser le montant manqué. Selon votre accord, le remboursement peut se faire sous forme de lump sum, d'un plan de remboursement étalé sur plusieurs mois, d'une modification de prêt prolongeant votre terme, ou d'un sursis du solde à la fin du prêt. Votre serviteur vous présentera les options avant le début du reportement.