ARM ou prêt à taux fixe : lequel choisir ?
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Choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux ajustable (ARM) est l'une des décisions aux conséquences les plus lourdes du processus d'achat immobilier. Un prêt à taux fixe vous offre une certitude : votre mensualité reste identique pendant 15 ou 30 ans. Un ARM vous propose un taux de départ plus bas, mais en contrepartie votre mensualité peut évoluer à l'avenir. Aucune option n'est universellement meilleure. Le bon choix dépend de la durée pendant laquelle vous comptez rester dans le logement, de votre tolérance au risque et de l'évolution attendue des taux d'intérêt.
Ce guide explique le fonctionnement de chaque produit, les compare chiffres réels à l'appui et vous aide à déterminer celui qui correspond à votre situation.
Comment fonctionne un prêt à taux fixe
Un prêt à taux fixe verrouille votre taux d'intérêt pour toute la durée du prêt. Que vous choisissiez une durée de 15 ou 30 ans, le taux signé le jour de la clôture reste celui que vous paierez jusqu'au remboursement complet du prêt. Votre mensualité de capital et d'intérêts ne change jamais.
Cette simplicité constitue le plus grand avantage. Vous savez exactement quel sera votre coût de logement l'année prochaine, dans dix ans et à l'échéance. Établir un budget est simple et vous êtes protégé contre la hausse des taux d'intérêt dans l'ensemble de l'économie.
En contrepartie, les prêts à taux fixe démarrent généralement avec un taux d'intérêt plus élevé que la période initiale d'un ARM. Vous payez une prime pour cette certitude. Dans un environnement de baisse des taux, vous pouvez toujours refinancer vers un taux fixe plus bas, mais cela implique des frais de clôture et des démarches administratives.
Comment fonctionne un prêt à taux ajustable (ARM)
Un ARM comporte deux phases. Pendant la période initiale à taux fixe, votre taux et votre mensualité sont stables, comme avec un prêt à taux fixe. Une fois cette période terminée, le taux est révisé périodiquement sur la base d'un indice de marché majoré d'une marge fixée par le prêteur.
Les ARM sont désignés par deux chiffres, tels que 5/1, 7/1 ou 10/1. Le premier indique pendant combien d'années le taux initial reste fixe. Le second indique la fréquence de révision ensuite. Par exemple, un ARM 5/1 propose un taux fixe pendant 5 ans, puis une révision annuelle pendant les 25 années restantes.
- ARM 5/1 : fixe pendant 5 ans, révision annuelle. Le produit ARM le plus courant.
- ARM 7/1 : fixe pendant 7 ans, révision annuelle. Plus de temps avant la première révision.
- ARM 10/1 : fixe pendant 10 ans, révision annuelle. La période fixe la plus longue, proche d'un prêt à taux fixe.
- ARM 5/6 : fixe pendant 5 ans, révision tous les 6 mois. Des révisions plus fréquentes signifient une exposition accrue aux variations de taux.
La plupart des ARM incluent des plafonds qui limitent la hausse du taux à chaque révision et sur toute la durée du prêt. Une structure courante associe un plafond périodique de 2% et un plafond à vie de 5%. Ainsi, si votre taux initial est de 5.5%, il ne pourra jamais dépasser 10.5%, même dans le pire des cas. Certains ARM n'ont toutefois pas de plafond à vie : lisez toujours attentivement les petites lignes.
Comparaison côte à côte
Le tableau ci-dessous résume les principales différences entre les prêts à taux fixe et les prêts à taux ajustable.
| Critère | Taux fixe | ARM |
|---|---|---|
| Taux d'intérêt initial | Plus élevé | Plus bas (période initiale) |
| Stabilité du taux | Ne change jamais | Révisé après la période initiale |
| Mensualité | Prévisible sur toute la durée | Plus basse au début, peut augmenter ensuite |
| Idéal pour | Propriétaires longue durée, acheteurs prudents | Propriétaires courte durée, baisse des taux attendue |
| Niveau de risque | Faible | Modéré à élevé |
| Durées typiques | 15 ou 30 ans | 5/1, 7/1, 10/1 (30 ans au total) |
| Flexibilité de refinancement | Refinancement possible si les taux baissent | Conversion en taux fixe ou vente avant la révision |
Exemple concret de mensualités : prêt de $400,000
Mieux que des définitions, ce sont les chiffres qui racontent l'histoire. Comparons un prêt fixe sur 30 ans à 6.5% avec un ARM 5/1 démarrant à 5.5% pour un prêt de $400,000.
Fixe 30 ans à 6.5%
- Mensualité capital + intérêts : $2,528
- Taux après l'année 5 : toujours 6.5%
- Total des intérêts payés sur 30 ans : environ $510,000
ARM 5/1 démarrant à 5.5%
- Mensualité capital + intérêts (années 1 à 5) : $2,271
- Économie mensuelle par rapport au taux fixe : $257 par mois
- Économie sur 5 ans : $15,420
L'ARM vous fait économiser $257 par mois pendant les cinq premières années. Mais après l'année 5, le taux est révisé. S'il passe à 7.5% (dans la limite d'un plafond typique de 2%), votre mensualité grimpe à $2,797. S'il atteint 8.5%, elle s'élève à $3,075.
| Taux révisé | Mensualité capital + intérêts | Écart vs. taux fixe |
|---|---|---|
| 5.5% (inchangé) | $2,271 | -$257 (moins cher) |
| 6.5% (identique au fixe) | $2,528 | $0 (identique) |
| 7.5% | $2,797 | +$269 (plus cher) |
| 8.5% | $3,075 | +$547 (beaucoup plus cher) |
Quand un ARM est-il pertinent ?
Un ARM n'est pas risqué par nature. C'est un outil efficace dans des situations précises :
- Vous prévoyez de vendre d'ici 5 à 7 ans. Si vous n'êtes plus dans le logement au moment de la révision, vous profitez du taux initial plus bas sans le risque de révision.
- Vous anticipez une forte progression de vos revenus. Si vous êtes en début de carrière et attendez des hausses de salaire substantielles, une mensualité plus élevée après révision pourra être gérable à ce moment-là.
- Les taux ARM actuels sont nettement inférieurs aux taux fixes. Lorsque l'écart entre les taux ARM et les taux fixes est important (1% ou plus), les économies réalisées pendant la période fixe peuvent compenser le risque de révision.
- Vous prévoyez de rembourser le prêt avant la révision. Si vous effectuez des versements supplémentaires soutenus et soldez le capital pendant la période initiale à taux fixe, un ARM vous offre le taux le plus bas sans exposition à la révision.
Quand un prêt à taux fixe est préférable
Un prêt à taux fixe est le choix par défaut le plus sûr dans la plupart des situations :
- Vous comptez rester longtemps dans le logement. S'il s'agit de votre maison pour la vie ou si vous envisagez d'y rester 10 ans ou plus, un taux fixe élimine totalement le risque de hausse des mensualités.
- Votre budget est serré. Si une hausse de taux mettrait vos finances sous pression, la prévisibilité d'un prêt à taux fixe vous protège des scénarios que vous ne maîtrisez pas.
- Les taux d'intérêt sont déjà bas. Lorsque les taux fixes frôlent leurs plus bas historiques, bloquer ce taux pendant 30 ans est presque toujours la meilleure option.
- Vous accordez de l'importance à la tranquillité d'esprit. Le bénéfice psychologique de savoir que votre mensualité ne changera jamais a une réelle valeur, surtout pour les primo-accédants.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un ARM et un prêt à taux fixe ?
Un prêt à taux fixe conserve le même taux d'intérêt et la même mensualité pendant toute la durée du prêt. Un ARM démarre avec un taux fixe plus bas pendant une période initiale (généralement 5, 7 ou 10 ans), puis est révisé périodiquement selon les conditions du marché, ce qui peut faire augmenter ou diminuer votre mensualité.
À quelle fréquence un ARM est-il révisé ?
Après la fin de la période initiale à taux fixe, la plupart des ARM sont révisés une fois par an. Un ARM 5/1, par exemple, propose un taux fixe pendant 5 ans, puis une révision chaque année. Certains ARM sont révisés tous les 6 mois, ce qu'indique le second chiffre (par exemple, un ARM 5/6).
Ma mensualité ARM peut-elle doubler après la période fixe ?
La plupart des ARM comportent des plafonds périodiques et à vie qui limitent la hausse du taux. Une structure courante sur un ARM 5/1 associe un plafond périodique de 2% et un plafond à vie de 5%. Cela signifie que le taux ne peut pas bondir de plus de 2% à chaque révision ni dépasser de plus de 5% le taux initial. Certains ARM n'ont toutefois pas de plafond à vie : examinez attentivement les conditions de votre prêt.