¿Cuánta Casa Puedo Pagar? Guía Basada en Tu Salario
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"¿Cuánta casa puedo pagar?" suele ser la primera pregunta de quienes compran vivienda — y la respuesta que reciben casi siempre es vaga. Los prestamistas te dirán el máximo que están dispuestos a prestarte, pero ese número refleja su modelo de riesgo, no tu vida real. Esta guía muestra las matemáticas que aplican los prestamistas y luego desarrolla un ejemplo completo con un salario de $75,000 para que puedas repetirlo con cualquier ingreso.
La Regla Que Usan los Prestamistas: 28/36
La mayoría de los prestamistas parte de dos ratios calculados sobre tu ingreso mensual bruto (tu salario antes de impuestos):
- Ratio frontal (28%). Tu pago total de vivienda — capital, intereses, impuestos de propiedad, seguro de hogar y cuotas de HOA — no debe superar el 28% del ingreso bruto mensual.
- Ratio posterior (36%). El pago de vivienda más todas tus demás deudas mensuales (auto, estudios, tarjetas) no debe superar el 36% del ingreso bruto mensual.
En la práctica, muchos programas convencionales aceptan ratios posteriores de hasta el 45% con buen historial crediticio, y los FHA se estiran todavía más. Pero calificar no es lo mismo que vivir bien. Mantenerse cerca del 28/36 deja margen para ahorrar, mantener la casa e imprevistos.
Ejemplo Completo: Salario de $75,000
Paso 1: Convertir el Salario en Ingreso Mensual Bruto
$75,000 ÷ 12 = $6,250 al mes
Paso 2: Aplicar el Límite del 28%
$6,250 × 0.28 = $1,750 como máximo de pago total de vivienda
Paso 3: Restar Impuestos y Seguro
Asumiendo un impuesto de propiedad del 1.1% anual y $120/mes de seguro:
- Impuestos de propiedad: unos $238/mes
- Seguro de hogar: $120/mes
- Quedan $1,392/mes para capital e intereses
Paso 4: Convertir el Pago en Monto de Préstamo
Con una tasa del 6.5% a 30 años fija, un pago de $1,392 de capital e intereses sostiene un préstamo de unos $220,000.
Paso 5: Convertir el Préstamo en Precio de Vivienda
Con un enganche del 20%, el préstamo representa el 80% del precio:
$220,000 ÷ 0.80 = una casa de unos $275,000
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Ingreso bruto mensual | $6,250 |
| Pago máx. de vivienda (28%) | $1,750 |
| Impuestos + seguro | $358 |
| Presupuesto para capital e intereses | $1,392 |
| Préstamo sostenible | ~$220,000 |
| Precio aproximado (20% de enganche) | ~$275,000 |
No Olvides la Verificación del Ratio Posterior
El ejemplo anterior asume que no tienes otras deudas. Si además pagas $500/mes de auto y $300/mes de préstamos estudiantiles, tu deuda ajena a la vivienda es $800:
Límite posterior: $6,250 × 0.36 = $2,250. Presupuesto de vivienda bajo este tope: $2,250 − $800 = $1,450.
Como $1,450 es menor que los $1,750 del límite frontal, tus deudas se vuelven la restricción real, y el precio accesible baja en consecuencia. Por eso liquidar un auto antes de solicitar el crédito aumenta tu poder de compra más de lo que la gente espera.
Cinco Factores Que Mueven el Número
- Las tasas. Cada 0.5% mueve tu precio sostenible cerca de un 5%. Al 6.0% en vez de 6.5%, el mismo pago de $1,392 sostiene unos $230,000.
- El tamaño del enganche. Uno mayor reduce el préstamo y puede eliminar el PMI, liberando presupuesto.
- Tu score de crédito. Mejor crédito significa tasa menor y, por tanto, más poder de compra con el mismo salario.
- Los impuestos locales. Un estado con 2.2% de impuesto recorta mucho más que uno con 0.6%.
- Las cuotas de HOA. Las cuotas de condominio cuentan por completo contra tu tope del 28%.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánta casa puedo pagar con un salario de $75,000?
Con la regla del 28%, un salario de $75,000 permite un pago total de vivienda de unos $1,750 al mes. Tras impuestos y seguro quedan unos $1,392 para capital e intereses. Al 6.5% a 30 años, eso sostiene un préstamo de ~$220,000 y una casa de ~$275,000 con 20% de enganche.
¿Qué es la regla 28/36?
Es una guía que limita el costo de vivienda al 28% del ingreso bruto mensual y el total de deudas al 36%. Los prestamistas la usan para dimensionar tu crédito, aunque muchos programas aceptan ratios posteriores de hasta 45% con buen crédito.
¿Puedo pagar más de lo que sugiere la regla 28/36?
Posiblemente: hay programas con ratios de hasta 45% o más. Pero calificar no es lo mismo que vivir bien; quedarse cerca de la guía deja margen para ahorro y mantenimiento.
¿Un enganche mayor aumenta lo que puedo pagar?
Indirectamente sí: reduce el préstamo, baja el pago y puede eliminar el PMI, liberando presupuesto para optar a una casa algo más cara con el mismo salario.