Mieten Oder Kaufen 2026: Die Echten Zahlen, Die Niemand Zeigt
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„Mieten ist Geld wegwerfen“ ist wohl der meist wiederholte Satz der Privatfinanzen — und er stimmt nur zur Hälfte. Kaufen hat seine eigene Geldgrube: Zinsen, Steuern, Versicherung, Instandhaltung und Transaktionskosten, die über ein Leben still Hunderttausende verzehren. Dieser Leitfaden stellt beide Seiten mit echten Zahlen an denselben Tisch — und zeigt exakt, wann welche gewinnt.
Die Kontrahenten
- Option R: ein vergleichbares Zuhause mieten für $2,300/Monat
- Option B: ein Haus für $400,000 kaufen — $80,000 Anzahlung (20%), $320,000 Darlehen bei 6.5%, 30 Jahre fest
Der Ehrliche Monatsvergleich
Besitzen kostet mehr als die Rate. Hier das vollständige Bild:
| Posten | Kaufen ($400k) | Mieten |
|---|---|---|
| Zins & Tilgung | $2,022.62 | — |
| Grundsteuer (1.1%/Jahr) | $366.67 | — |
| Wohngebäudeversicherung | $125.00 | — |
| Instandhaltung (~1%/Jahr) | $333.33 | — |
| Miete | — | $2,300.00 |
| Gesamter Geldabfluss | $2,847.62 | $2,300.00 |
| Differenz | Kaufen kostet +$547.62/Monat (+24%) | |
Würde der Vergleich hier enden, würde das Mieten immer gewinnen. Tut es aber nicht.
Was Die Extra-$547 Kaufen: Eigenkapital
Im ersten Monat teilt sich die Rate des Eigentümers von $2,022.62 in $1,733.33 Zinsen und $289.29 Tilgung — Wert, der im Haus parkt statt verbraucht wird. Dieser Anteil wächst jeden Monat automatisch, während der Saldo fällt.
- Monat 1: ~$289 Tilgung
- Jahr 5: ~$394/Monat
- Jahr 10: ~$551/Monat
- Jahr 20: ~$1,046/Monat
Zieht man die Eigenkapitalkomponente ab, beginnt der Nettoverbrauch des Eigentümers bei rund $2,558 gegenüber $2,300 für den Mieter — eine deutlich kleinere Lücke als die Rohsummen nahelegen, schrumpfend Jahr für Jahr, während eine feste Miete weiter mit der Inflation klettert.
Die Break-even-Tabelle, Die Niemand Drucken Will
An den Transaktionen blutet der Kauf. Schlusskosten beim Einstieg plus ~6% Provision beim Ausstieg zerstören frühe Verkäufe. Grob gesagt, in diesem Beispiel:
- Verkauf innerhalb von 2 Jahren: fast garantiert ein Nettoverlust gegenüber dem Mieten
- 5 Jahre bleiben: ungefähr Break-even gegen mieten-plus-Differenz-investieren
- 7–10+ Jahre bleiben: kaufen zieht klar davon — Amortisation verzinst sich, Mietinflation hört nie auf, die Verkaufsgebühr verwässert
Deshalb ist die universelle Antwort auf „Soll ich kaufen?“ eigentlich eine Gegenfrage: Wie lange bleiben Sie?
Wann Mieten Wirklich Klüger Ist
- Sie ziehen womöglich in 3–5 Jahren um (Karriere, Familie, Unsicherheit)
- Ihr lokales Preis-Miete-Verhältnis ist extrem (kaufen kostet das Doppelte oder mehr)
- Sie müssten Ihren Notgroschen für die Anzahlung anzapfen
- Sie investieren die monatliche Differenz wirklich statt sie auszugeben — der Weg des disziplinierten Mieters
Und wann kaufen gewinnt: stabiler Standort, Festzinskredit, Einkommen deckt die Raten komfortabel, Horizont jenseits von sieben Jahren. Dann funktioniert Wohneigentum wie erzwungenes Sparen inklusive Wohnraum.
Häufig Gestellte Fragen
Ist 2026 mieten oder kaufen günstiger?
$2,300 Miete ≈ $27,600/Jahr; ein $400,000-Haus mit 20% down bindet ~$34,172/Jahr vor Wiederverkaufsvorteilen. Jede Rate baut aber ~$290 Eigenkapital im Monat 1 auf, jährlich wachsend. Reine Kosten: mieten. Langfristig: kaufen.
Wie lange bleiben, damit sich Kaufen lohnt?
Fünf bis sieben Jahre in den meisten Analysen. Schlusskosten + Provision von 5%–7% fressen frühes Eigenkapital; danach arbeiten Amortisation und Wertsteigerung für Sie.
Welche versteckten Kosten fehlen im Vergleich?
Käufer vergessen: Instandhaltung (~1%/Jahr), Grundsteuer, Versicherungsanstiege, Opportunitätskosten der Anzahlung. Mieter vergessen: Mieten steigen 3%–4%/Jahr — die Festzinsrate nie.
Baut Mieten kein Vermögen?
Doch, wenn die Differenz investiert wird: $800/Monat angelegt können einen Eigentümer schlagen. Klassischer Fehler: Die Differenz wird ausgegeben.