Private Hypothekenversicherung (PMI): Was sie ist und wie Sie sie vermeiden

Wenn Sie ein Haus mit weniger als 20 % Anzahlung kaufen, besteht eine gute Chance, dass die private Hypothekenversicherung – besser bekannt als PMI – in Ihrem Darlehensangebot auftaucht. Für viele Kreditnehmer kommt dadurch $200 bis $400 pro Monat zur Hypothekenrate hinzu, doch den meisten Käufern hat nie jemand erklärt, wofür sie eigentlich zahlen.

In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen genau, was PMI ist, wer es verlangt, was es wirklich kostet, vier bewährte Wege, es zu vermeiden, und die Regeln, mit denen Sie es loswerden, sobald Ihr Eigenkapital gewachsen ist. Am Ende können Sie entscheiden, ob die Zahlung von PMI ein kluger Kompromiss ist oder eine Ausgabe, die es aus Ihrem Darlehen herauszurechnen lohnt.

Was ist PMI und wie funktioniert es?

Die private Hypothekenversicherung ist eine Police, die Ihren Kreditgeber schützt – nicht Sie –, wenn Sie Ihre Zahlungen einstellen und das Haus zwangsversteigert wird. Studien zeigen übereinstimmend, dass Darlehen mit geringer Anzahlung häufiger ausfallen, daher nutzen Kreditgeber PMI, um einen Teil dieses Risikos auf ein Versicherungsunternehmen zu verlagern. Dadurch können sie Kreditnehmern mit nur 3 % bis 10 % Anzahlung zustimmen, statt 20 % zu verlangen.

Die wichtigsten Fakten:

• Sie gilt für konventionelle Darlehen. PMI ist bei konventionellen Hypotheken erforderlich, sobald Ihre Anzahlung unter 20 % liegt, was bedeutet, dass Ihre Beleihungsquote (LTV) bei über 80 % beginnt.
• Sie schützt den Kreditgeber, nicht Sie. Im Ausfallfall zahlt der Versicherer die Forderung des Kreditgebers. Sie haben keinen direkten Nutzen von der Deckung, obwohl sie Wohneigentum mit geringerer Anzahlung erst ermöglicht.
• Sie wird Ihrer monatlichen Zahlung hinzugerechnet. Die meisten Kreditnehmer zahlen PMI in 12 gleichen Raten, die in ihre monatliche Hypothekenrechnung integriert sind. Manche Kreditgeber bieten stattdessen eine einmalige Vorausprämie oder eine geteilte Prämie an.
• Sie läuft nicht ewig. Anders als die FHA-Hypothekenversicherung kann konventionelles PMI gekündigt werden, sobald Sie genügend Eigenkapital aufgebaut haben – dazu später mehr.

Ihr genauer PMI-Satz hängt vor allem von Ihrem Kredit-Score, Ihrer Beleihungsquote, der Laufzeit, Ihrer Nutzungsart (Eigenheim vs. Kapitalanlageimmobilie) und Ihrem Verschuldungsgrad ab. Zwei Nachbarn mit identischen Häusern können sehr unterschiedliche PMI-Beträge zahlen – allein weil einer einen höheren Kredit-Score hat.

Wie viel kostet PMI?

PMI kostet typischerweise 0,5 % bis 1,5 % des Darlehensbetrags pro Jahr, aufgeteilt in monatliche Zahlungen. Der genaue Satz ergibt sich aus Ihrem Kreditprofil und der Höhe Ihrer Anzahlung. Hier sehen Sie, wie diese Spanne in echten Dollarbeträgen bei üblichen Darlehensgrößen aussieht:

Um die Rechnung klar zu sehen, nehmen wir ein Darlehen von $300,000 mit einem jährlichen PMI-Satz von 1 %: Das sind $3,000 pro Jahr bzw. $250 jeden Monat. Allein in fünf Jahren würden Sie $15,000 an Versicherungsprämien abgeben, die für Sie null Eigenkapital aufbauen.

Kredit-Scores spielen hier eine enorme Rolle. Ein Kreditnehmer bei 90 % LTV mit einem Kredit-Score über 760 zahlt vielleicht rund 0,35 %–0,5 %, während dasselbe Darlehen bei einem Score von 640 mit 1,25 % oder mehr offeriert werden könnte – ein Vielfaches davon. Die Verbesserung Ihres Kredit-Scores vor der Antragstellung ist oft der günstigste Weg, PMI zu verkleinern.

FHA-Hypothekenversicherung (MIP) vs. konventionelle PMI

FHA-Darlehen haben eine eigene Versicherung namens Hypothekenversicherungsprämie (MIP), und die Regeln unterscheiden sich stark von konventionellem PMI:

• MIP ist unabhängig von der Anzahlung erforderlich. Selbst ein FHA-Kreditnehmer mit 20 % Anzahlung zahlt ihn; es gibt keine Möglichkeit, ein FHA-Darlehen ohne Hypothekenversicherung zu strukturieren.
• Es gibt eine Vorausprämie von 1,75 % des Grunddarlehensbetrags, die meist in das Darlehensguthaben eingerechnet wird. Bei einem Darlehen von $300,000 sind das $5,250, die hinzukommen, bevor Sie Ihre erste Rate zahlen.
• Der jährliche MIP liegt bei etwa 0,15 % bis 0,75 %, je nach Darlehensgröße, Laufzeit und LTV, gezahlt monatlich in 12 Raten.
• MIP kann bei den meisten nach Juni 2013 abgeschlossenen FHA-Darlehen grundsätzlich nicht entfernt werden. Wenn Sie weniger als 10 % anzahlen, gilt MIP für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Selbst mit mehr als 10 % Anzahlung endet er erst nach 11 Jahren.

Deshalb refinanzieren viele Kreditnehmer, die mit einem FHA-Darlehen starten, später in ein konventionelles Darlehen, sobald sie 20 % Eigenkapital haben – dies ist oft der einzige Ausweg aus dem lebenslangen MIP. Wenn Sie einen ordentlichen Kredit haben, lohnt sich der direkte Vergleich beider Darlehensarten vor dem Kauf unbedingt.

4 Wege, PMI-Zahlungen zu vermeiden

Wenn PMI nicht in Ihr Budget passt, sind dies die wichtigsten Strategien, die Kreditgeber anerkennen:

• Zahlen Sie 20 % an. Die einfachste Antwort. Bei 80 % LTV fällt überhaupt kein PMI an. Der Nachteil: mehr gebundenes Bargeld und eine verzögerte Anschaffung, während Sie sparen. Unser Anzahlungs-Ratgeber zeigt realistische Zeiträume dafür auf.
• Nutzen Sie ein Piggyback-Darlehen (80/10/10). Sie nehmen eine erste Hypothek über 80 % des Preises, ein zweites Darlehen (oft eine HELOC) über 10 % und zahlen 10 % selbst an. Kein einzelnes Darlehen übersteigt 80 % LTV, also fällt kein PMI an. Das zweite Darlehen hat zwar einen höheren Zinssatz, aber die Gesamtkosten sind oft niedriger als bei PMI – und die Zinsen des zweiten Darlehens können unter Umständen steuerlich absetzbar sein, anders als PMI. Bitten Sie Ihren Kreditgeber, beide Szenarien durchzurechnen.
• Wählen Sie kreditgeberfinanzierte PMI (LPMI). Der Kreditgeber übernimmt die Versicherungskosten im Gegenzug für einen höheren Zinssatz auf Ihr Darlehen. Ihre monatliche Zahlung kann niedriger sein als bei einer Kombination aus PMI und niedrigerem Zinssatz, aber der Haken ist die Endgültigkeit: Der erhöhte Zinssatz fällt nie weg, wie PMI es bei 78 % LTV tut, und er bleibt Ihnen erhalten, außer Sie refinanzieren.
• Nutzen Sie ein VA- oder USDA-Darlehen. VA-Darlehen für berechtigte Veteranen und Dienstmitglieder erheben überhaupt keine monatliche Hypothekenversicherung – nur eine einmalige Finanzierungsgebühr. Auch USDA-Darlehen für ländliche Entwicklung haben kein PMI und verwenden stattdessen eine Garantiegebühr, die in der Regel günstiger als konventionelles PMI ist.

Für einen tieferen Vergleich der Darlehensarten lesen Sie unseren Ratgeber zu FHA vs. konventionellen Darlehen.

So entfernen Sie PMI von einem bestehenden Darlehen

Konventionelles PMI gilt nicht für immer. Das Bundesgesetz – der Homeowners Protection Act – gibt Ihnen klare Ausstiegsmöglichkeiten:

• Kündigung bei 80 % LTV beantragen. Sobald Ihr Guthaben 80 % des ursprünglichen Werts des Hauses erreicht, können Sie eine schriftliche Anfrage an Ihren Darlehensverwalter senden. Sie müssen mit Ihren Zahlungen aktuell sein und das Haus darf nicht mit anderen Grundpfandrechten belastet sein.
• Automatische Beendigung bei 78 % LTV. Wenn Sie nichts unternehmen, muss der Verwalter PMI automatisch zu dem Datum beenden, an dem Ihre Zahlungen das Guthaben planmäßig auf 78 % des ursprünglichen Werts bringen – vorausgesetzt, Ihr Konto ist nicht im Rückstand.
• Endgültige Beendigung zur Halbzeit des Darlehens. Als Sicherheitsnetz muss PMI spätestens zur Hälfte des Tilgungsplans enden (Monat 181 eines 30-jährigen Darlehens), unabhängig vom Guthaben.
• Aktuelle-Wert-Regeln von Fannie Mae und Freddie Mac. Wenn Ihr Haus an Wert gewonnen hat, kommen Sie möglicherweise früher infrage, basierend auf einem neuen Gutachten: in der Regel 75 % LTV innerhalb der ersten fünf Jahre des Darlehens oder 80 % LTV nach fünf Jahren.

Rechenbeispiel: Haus für $300,000 mit 10 % Anzahlung

Angenommen, Sie haben ein Haus für $300,000 mit $30,000 Anzahlung gekauft, was ein Darlehen von $270,000 bei 90 % LTV ergibt. Um die Kündigungsschwelle von 80 % zu erreichen, müssen Sie ein Guthaben von $240,000 erreichen – Sie müssten also $30,000 Tilgung leisten.

Bei einem 30-jährigen Festzinsdarlehen zu 6,5 % beträgt Ihre Rate etwa $1,707 pro Monat, aber die frühen Zahlungen bestehen überwiegend aus Zinsen. Nur mit dem planmäßigen Tilgungsplan erreicht das Guthaben $240,000 nach rund 95 Monaten – fast acht Jahren. Drei Dinge beschleunigen das:

• Zusätzliche Tilgungszahlungen. Schon $200 zusätzliche Tilgung pro Monat kürzen diesen Zeitraum um deutlich über ein Jahr.
• Wertsteigerung. Wenn vergleichbare Häuser in Ihrer Gegend an Wert gewonnen haben, kann eine Neubewertung nach den Fannie-/Freddie-Regeln 80 % LTV lange vor Ihrem Guthaben nachweisen.
• Umschuldung. Eine Umschuldung zu einem niedrigeren Zinssatz oder einer kürzeren Laufzeit setzt die Uhr zurück, kann PMI jedoch sofort beseitigen, wenn die neue LTV bei 80 % oder darunter liegt.

Darlehensverwalter reagieren auf automatische Beendigungstermine nicht immer umgehend; verfolgen Sie daher Ihre eigene Tilgung und werden Sie laut, sobald Sie die Grenze überschreiten. Unser Ratgeber zur Umschuldungs-Gewinnschwelle erklärt, wie Sie prüfen, ob eine Umschuldung hinaus aus dem PMI insgesamt auch Geld spart.

Lohnt sich PMI? Manchmal ja

PMI zu zahlen fühlt sich an wie zum Fenster hinauswerfen, aber jahrelang zu warten, um eine Anzahlung von 20 % anzusparen, hat seine eigenen Kosten. Betrachten wir ein Haus für $350,000:

• Option A – warten: Sie sparen drei weitere Jahre auf 20 % hin. Steigen die Preise jedoch um 4 % pro Jahr, kostet dieses Haus nun etwa $394,000, sodass die benötigte Anzahlung von $70,000 auf fast $79,000 wächst – während Sie die ganze Zeit weiter Miete zahlen.
• Option B – jetzt kaufen mit 10 % Anzahlung: Sie nehmen ein Darlehen von $315,000 auf und zahlen etwa $230–$260 pro Monat an PMI. Mit normaler Tilgung plus moderater Wertsteigerung überschreiten Sie die 80-%-Schwelle innerhalb weniger Jahre, dann verschwindet das PMI dauerhaft. Insgesamt gezahltes PMI: oft unter $10,000.

Angesichts steigender Mieten, wachsender Hauspreise und der Tatsache, dass Eigenkapital ab Tag eins wächst, wenn Sie Eigentümer sind, fahren viele Erstkäufer besser, wenn sie PMI jetzt akzeptieren, statt bis zum „irgendwann" zu sparen. Die richtige Antwort hängt vollständig von Ihrem lokalen Markt, Ihrer Miete und Ihrem Zeitrahmen ab – rechnen Sie also beide Wege mit Zahlen durch, bevor Sie entscheiden.

Häufig gestellte Fragen