Hypothekenzahlungsaussetzung: Was es ist und wie es funktioniert

Jobverlust, ein medizinischer Notfall oder eine Naturkatastrophe können es fast unmöglich machen, Ihre Hypothekenzahlungen weiter zu leisten. In diesem Fall kann eine Hypothekenzahlungsaussetzung (Forbearance) die notwendige Atempause bieten. Eine Aussetzung ist eine vorübergehende Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Hypothekenserviceprovider, die es Ihnen erlaubt, Ihre monatlichen Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum auszusetzen oder zu reduzieren.

Eine Aussetzung bedeutet keine Schuldenerlass. Sie schulden das Geld weiterhin. Aber sie kann eine Zwangsversteigerung verhindern und Ihnen Zeit geben, sich finanziell zu erholen. In diesem Leitfaden erklären wir, wie eine Aussetzung funktioniert, die COVID-Programme, auf die sich viele Hausbesitzer stützten, die aktuellen Optionen, wie eine Aussetzung Ihren Kredit-Score beeinflusst und die verschiedenen Möglichkeiten, Ihre Schulden nach dem Ende der Aussetzungsperiode zurückzahlen zu können. Wir durchrechnen auch ein konkretes Beispiel zur finanziellen Auswirkung einer sechsmonatigen Aussetzung bei einem Kredit über 200.000 $.

Was ist eine Hypothekenzahlungsaussetzung?

Eine Hypothekenzahlungsaussetzung ist eine Regelung, bei der Ihr Kreditdienstleister einverstanden ist, Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen vorübergehend zu reduzieren oder auszusetzen. Sie ist für Hausbesitzer gedacht, die unter vorübergehenden finanziellen Schwierigkeiten leiden, wie zum Beispiel Jobverlust, Einkommensverlust, Krankheitskosten, Scheidung oder einer Naturkatastrophe.

Während der Aussetzung stimmt Ihr Dienstleister zu, keine Zwangsversteigerung einzuleiten, solange Sie die Bedingungen der Vereinbarung einhalten. Die wichtigsten Merkmale einer Aussetzung sind:

• Sie ist vorübergehend. Die meisten Aussetzungsvereinbarungen dauern 3 bis 6 Monate, wobei Verlängerungen möglich sein können, wenn Ihre Notlage anhält.
• Es ist kein Schuldenerlass. Die verpassten Zahlungen bleiben bestehen. Sie müssen sie nach Ablauf der Aussetzungsperiode über einen von mehreren Methoden zurückzahlen.
• Zinsen können weiterlaufen. Je nach Kreditart und Dienstleister können Zinsen auf Ihren ausstehenden Saldo während der Aussetzungsperiode weiterlaufen.
• Sie müssen sich qualifizieren. Sie müssen nachweisen, dass Sie eine echte finanzielle Notlage erleben. Ihr Dienstleister wird vor der Genehmigung Dokumentation anfordern.

Das Wichtigste ist, dass Sie Ihren Dienstleister bevor Sie eine Zahlung verpassen, kontaktieren sollten. Eine Aussetzung ist als proaktives, nicht als reaktives Mittel gedacht. Ein Anruf, nachdem Sie bereits in Verzug geraten sind, macht den Prozess komplizierter und kann Ihre Optionen einschränken.

COVID-Ära Forbearance-Programme

Die COVID-19-Pandemie löste das größte Hypotheken-Aussetzungsprogramm in der Geschichte der USA aus. Unter dem CARES Act von 2020 hatten Hausbesitzer mit staatlich unterstützten Hypotheken (FHA, VA, USDA, Fannie Mae und Freddie Mac) Anspruch auf bis zu 18 Monate Aussetzung, ohne dass mehr als eine mündliche oder schriftliche Anfrage erforderlich war.

Auf dem Höhepunkt im Jahr 2020 waren etwa 4,7 Millionen Hausbesitzer in einer aktiven Aussetzung, was etwa 8,5 % aller Hypotheken entsprach. Das Programm wurde mehrmals durch Exekutiverlasse und regulatorische Leitlinien verlängert.

Diese Forbearance-Programme der COVID-Ära sind mittlerweile abgelaufen. Neue Anfragen im Zusammenhang mit COVID werden nicht mehr automatisch genehmigt. Dennoch hat die Erfahrung verändert, wie die Hypothekenbranche mit Härtefällen umgeht. Viele Dienstleister haben nun rationalisierte Prozesse und sind bereiter, mit Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, die proaktiv über finanzielle Schwierigkeiten kommunizieren.

Wenn Sie noch immer mit den finanziellen Auswirkungen der Pandemie oder einer anderen Notlage kämpfen, können Sie weiterhin eine Aussetzung gemäß den allgemeinen Härtefallrichtlinien Ihres Dienstleisters beantragen, müssen jedoch den Standard-Qualifizierungsprozess durchlaufen.

Aktuelle Aussetzungsoptionen

Heute ist eine Aussetzung über verschiedene Kanäle verfügbar, je nach Ihrem Kredittyp:

• FHA-Kredite: Kreditnehmer mit Härtefällen können eine Aussetzung über ihren FHA-zertifizierten Dienstleister beantragen. Die FHA erlaubt in den meisten Fällen bis zu 12 Monate Aussetzung, manchmal mit Verlängerungen.
• VA-Kredite: VA-Kreditnehmer können eine Aussetzung über ihren Dienstleister beantragen. Die VA schreibt kein bestimmtes Programm vor, aber Dienstleister bieten in der Regel Aussetzungen für nachgewiesene Härtefälle an.
• Fannie Mae- und Freddie Mac-Kredite: Diese Kredite bieten mehrere Optionen zur Verlustminderung, einschließlich kurzfristiger Aussetzung (bis zu 6 Monate) und langfristiger Aussetzung (bis zu 12 Monate) für Kreditnehmer, die ihre Zahlungen nicht leisten können.
• konventionelle Kredite ohne staatliche Unterstützung: Die Aussetzungsoptionen liegen vollständig im Ermessen Ihres Kreditdienstleisters. Viele Dienstleister bieten Forbearance-Programme an, aber die Konditionen variieren erheblich. Sie müssen Ihren Dienstleister direkt kontaktieren.
• Jumbo-Kredite: Jumbo-Kredite fallen außerhalb staatlicher Richtlinien. Ob eine Aussetzung verfügbar ist, hängt von dem Investor ab, der den Kredit hält, und den Richtlinien des Dienstleisters ab.

Der Prozess zur Beantragung einer Aussetzung ist in fast allen Fällen unkompliziert: Rufen Sie Ihren Hypothekendienstleister an, erklären Sie Ihre Notlage und legen Sie unterstützende Unterlagen wie eine Kündigung, Krankheitskosten oder einen Nachweis über Einkommensverlust vor. Ihr Dienstleister wird Ihren Antrag prüfen und oft innerhalb weniger Werktage antworten.

Wie man eine Aussetzung beantragt

Befolgen Sie diese Schritte, um eine Hypothekenzahlungsaussetzung zu beantragen:

1. Kontaktieren Sie Ihren Hypothekendienstleister frühzeitig. Warten Sie nicht, bis Sie eine Zahlung verpasst haben. Die meisten Dienstleister bevorzugen es, mit Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, die proaktiv auf ihre finanzielle Situation reagieren.
2. Erklären Sie Ihre Notlage. Seien Sie spezifisch darüber, warum Sie Ihre Zahlungen nicht leisten können. Zu den häufigsten Härtefällen gehören Jobverlust, reduzierte Arbeitsstunden, medizinischer Notfall, Naturkatastrophe, militärische Versetzung oder Scheidung.
3. Stellen Sie Unterlagen zusammen. Je nach Dienstleister müssen Sie möglicherweise eine Kündigung, Gehaltsabrechnungen mit reduziertem Einkommen, Krankheitsrechnungen oder ein Schreiben Ihres Arbeitgebers vorlegen. Die Bereitschaft dieser Unterlagen beschleunigt den Genehmigungsprozess.
4. Fragen Sie nach den Konditionen. Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen: wie lange die Aussetzung dauert, ob Zinsen weiterlaufen, wie Sie den verpassten Betrag zurückzahlen werden und ob die Aussetzung den Kreditagenturen gemeldet wird.
5. Lassen Sie sich die Vereinbarung schriftlich bestätigen. Verlassen Sie sich nicht auf ein mündliches Versprechen. Bitten Sie um schriftliche Bestätigung der Aussetzungsbedingungen, des Start- und Enddatums und des Rückzahlungsplans.
6. Bleiben Sie in Kontakt. Sichere Ihre Notlage sich auf die anfängliche Aussetzungsperiode erstreckt, kontaktieren Sie Ihren Dienstleister vor Ablauf der Periode, um eine Verlängerung oder alternative Rückzahlungsoptionen zu besprechen.

Wie eine Aussetzung Ihren Kredit-Score beeinflusst

Der Einfluss einer Aussetzung auf den Kredit-Score ist eines der häufigsten Bedenken von Hausbesitzern, und die Antwort hängt von Ihrem Kredittyp und der Meldung des Dienstleisters ab.

Für staatlich unterstützte Kredite während des CARES Act-Zeitraums mussten Dienstleister Konten in Aussetzung als aktuell melden, wenn der Kreditnehmer vor der Aussetzung aktuell war. Dies bedeutete keinen negativen Einfluss auf Ihren Kreditbericht. Dieser Schutz ist jedoch an die nun abgelaufenen Pandemieprogramme gebunden.

Für nicht-staatliche Kredite oder neue Aussetzungsanfragen variiert die Meldung je nach Dienstleister. Manche Dienstleister melden das Konto als aktuell, wenn Sie vor der Aussetzung aktuell waren. Andere melden es als besondere Zahlungsvereinbarung oder als rückständig, was Ihren Kredit-Score senken könnte. Der Einfluss kann von einer geringen Delle von 20 bis 50 Punkten bis zu einem deutlicheren Rückgang reichen, je nachdem, wie der Dienstleister das Konto kodiert.

Um Ihren Kredit zu schützen, fragen Sie Ihren Dienstleister immer spezifisch: „Wie wird diese Aussetzung den Kreditagenturen gemeldet?" Lassen Sie sich die Antwort nach Möglichkeit schriftlich geben. Selbst wenn die Aussetzung negativ gemeldet wird, ist der Schaden in der Regel vorübergehend und weniger schwerwiegend als die Auswirkungen einer verpassten Zahlung, eines Inkassokontos oder einer Zwangsversteigerung.

Aussetzung vs. Aufschub vs. Modifizierung

Hausbesitzer verwechseln oft drei zusammenhängende, aber unterschiedliche Optionen zur Hypothekenentlastung. Das Verständnis der Unterschiede hilft Ihnen, den richtigen Weg zu wählen.

Viele Dienstleister kombinieren diese Werkzeuge. Eine häufige Abfolge ist eine Aussetzungsphase gefolgt von einem Aufschub des ausstehenden Betrags bis zum Ende des Kredits oder einer Kreditmodifizierung, die den verpassten Betrag in den neuen Kreditsaldo einbezieht und die Laufzeit verlängert. Fragen Sie Ihren Dienstleister, welche Kombination für Ihre Situation sinnvoll ist.

Rückzahlungsoptionen nach der Aussetzung

Nach Ablauf Ihrer Aussetzungsperiode müssen Sie den ausstehenden Betrag zurückzahlen. Die meisten Dienstleister bieten mehrere Optionen an:

Rückzahlung als Einmalbetrag

Sie zahlen alle verpassten Zahlungen als Einmalbetrag, wenn die Aussetzungsperiode endet. Dies ist die einfachste Option und vermeidet zusätzliche Zinskosten, erfordert jedoch, dass Sie das Geld verfügbar haben. Bei einem Kredit über 200.000 $ mit einer monatlichen Rate von 1.350 $ würde eine sechsmonatige Aussetzung einen Einmalbetrag von etwa 8.100 $ erfordern.

Rückzahlungsplan

Der ausstehende Betrag wird auf eine bestimmte Anzahl von Monaten verteilt und zu Ihrer regulären Hypothekenzahlung hinzugefügt. Wenn Sie zum Beispiel 8.100 $ über sechs Monate verpasst haben, könnte Ihr Dienstleister 338 $ pro Monat zu Ihrer regulären Rate für 24 Monate hinzufügen. Diese Option macht die Nachzahlung handhabbar, erhöht aber vorübergehend Ihre Monatsrate.

Kreditmodifizierung

Ihr Dienstleister ändert die Bedingungen Ihrer Hypothek dauerhaft. Dies kann die Verlängerung Ihrer Kreditlaufzeit, die Reduzierung Ihres Zinssatzes oder die Umwandlung der verpassten Zahlungen in Ihren Kreditsaldo beinhalten. Eine Modifizierung senkt Ihre Monatsrate, kann aber die Gesamtkosten über die gesamte Kreditlaufzeit erhöhen. Wenn Sie zum Beispiel 8.100 $ verpasste Zahlungen in einen Saldo von 200.000 $ zu 6,5 % umwandeln und die Laufzeit auf 35 Jahre verlängern, könnte sich Ihre Rate senken, aber Tausende an zusätzlichen Zinsen hinzufügen.

Aufschub

Die verpassten Zahlungen werden als Ballonzahlung an das Ende Ihres Kredits verschoben oder dem Kapitalstock hinzugefügt und fallen bei Verkauf, Umschuldung oder Ablauf der Laufzeit an. Ihre reguläre Rate bleibt gleich, aber Sie schulden am Ende mehr.

Reales Beispiel: Sechsmonatige Aussetzung bei einem Kredit über 200.000 $

Wir durchrechnen ein konkretes Beispiel, um die finanziellen Auswirkungen zu verstehen. Betrachten wir einen Hausbesitzer mit folgendem Kredit:

• Kreditbetrag: 200.000 $
• Zinssatz: 6,5 %
• Kreditlaufzeit: 30 Jahre
• Monatliche P&I-Zahlung: 1.264 $
• Grundsteuer und Versicherung (PITI): 450 $/Monat
• Gesamtmonatsrate: 1.714 $

Dieser Hausbesitzer verliert seinen Job und tritt eine 6-monatige Aussetzung ab Januar 2026 an.

Während der Aussetzung (Januar bis Juni 2026)

Der Hausbesitzer leistet keine Hypothekenzahlungen. Über sechs Monate sammeln sich an:

• Verpasste Kapital- und Zinszahlungen: 1.264 $ x 6 = 7.584 $
• Aufgelaufene Zinsen auf den ausstehenden Saldo: etwa 6.438 $ (monatlich auf den ausstehenden Saldo berechnet)
• Gesamter verpaster Betrag (nur P&I): etwa 14.022 $

Wenn Grundsteuer und Versicherung in Treuhand gehalten werden, müssen diese ebenfalls zurückgezahlt werden, was etwa 2.700 $ hinzufügt. Der Gesamtbetrag nach der Aussetzung könnte sich auf etwa 16.722 $ belaufen.

Rückzahlung: Rückzahlungsplan-Option

Wenn der Dienstleister einen 24-monatigen Rückzahlungsplan anbietet, wird die verpasste P&I von 14.022 $ zur regulären Rate hinzugefügt:

• Monatlicher Nachzahlungsbetrag: 14.022 $ / 24 = 584 $
• Reguläre monatliche P&I: 1.264 $
• Vorübergehende neue Rate: 1.264 $ + 584 $ = 1.848 $

Die Gesamtmonatsrate des Hausbesizers inklusive Steuern und Versicherung würde vorübergehend von 1.714 $ auf etwa 2.298 $ für zwei Jahre steigen.

Rückzahlung: Kreditmodifizierungs-Option

Wenn der Dienstleister die 14.022 $ in den Kreditsaldo umwandelt und die Laufzeit von verbleibenden 27 Jahren auf 30 Jahre bei gleichem Zinssatz von 6,5 % verlängert:

• Neuer Kreditsaldo: etwa 213.480 $ (verbleibender Saldo von 199.458 $ + 14.022 $ umgewandelt)
• Neue monatliche P&I: etwa 1.350 $
• Rate reduziert gegenüber Rückzahlungsplan: 498 $ weniger pro Monat

Die Modifizierung senkt die Monatsrate, fügt aber über die verlängerte Laufzeit im Vergleich zum ursprünglichen Kredit etwa 22.000 $ an Gesamtzinsen hinzu.

Häufige Irrtümer über Zahlungsaussetzungen

Es gibt mehrere Mythen über Aussetzungen, die Hausbesitzer davon abhalten können, dringend benötigte Hilfe zu erhalten:

• „Eine Aussetzung bedeutet, dass ich mein Haus verliere." Das Gegenteil ist der Fall. Eine Aussetzung wurde speziell entworfen, um eine Zwangsversteigerung zu verhindern. Sie gibt Ihnen Zeit, sich finanziell zu erholen und Ihr Haus zu behalten.
• „Eine Aussetzung ist dasselbe wie das Verschieben von Zahlungen an das Ende des Kredits." Die Aussetzung ist die vorübergehende Pause. Was mit den verpassten Zahlungen danach geschieht, hängt von dem von Ihnen gewählten Rückzahlungsplan ab.
• „Mein Kredit-Score wird zerstört." Es kann zwar zu Einbußen kommen, diese sind aber in der Regel weniger schwerwiegend als der Schaden durch verpasste Zahlungen ohne Vereinbarung. Fragen Sie Ihren Dienstleister immer, wie die Aussetzung gemeldet wird.
• „Ich kann nur während einer Pandemie eine Aussetzung bekommen." Aussetzungen waren schon immer für nachgewiesene finanzielle Härtefälle verfügbar. Die Pandemieprogramme haben lediglich den Zugang erleichtert und die Verfügbarkeit erhöht.

Wann eine Aussetzung die richtige Wahl ist

Eine Aussetzung ist sinnvoll, wenn Sie mit einer vorübergehenden Notlage konfrontiert sind und innerhalb von 6 bis 12 Monaten mit einer Einkommenserholung rechnen. Sie ist ein Sicherheitsnetz, keine langfristige Lösung. Erwägen Sie eine Aussetzung, wenn:

• Sie Ihren Job oder Ihr Einkommen verloren haben, aber aktiv nach Arbeit suchen oder auf den Beginn von Leistungen warten.
• Sie mit einem medizinischen Notfall kämpfen, der Sie vorübergehend an der Arbeit hindert.
• Sie von einer Naturkatastrophe betroffen sind und Zeit zur Erholung benötigen.
• Sie eine Scheidung durchleben und Zeit benötigen, um Ihre Finanzen umzustrukturieren.

Wenn Ihre Notlage wahrscheinlich dauerhaft oder langfristig ist, ist eine Kreditmodifizierung möglicherweise eine bessere Option als wiederholte Aussetzungsperioden. Wenn Sie bereits mit Zahlungen im Rückstand sind, sprechen Sie mit einem von der HUD-zertifizierten Wohnungsberater, der Ihnen kostenlos bei der Bewertung aller verfügbaren Optionen helfen kann.

Häufig gestellte Fragen