Wie Viel Hypothek Können Sie Sich Leisten? Die 28/36-Regel Erklärt

Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen oder eine Vorabgenehmigung einholen, müssen Sie eine entscheidende Frage beantworten: Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? Die 28/36-Regel ist der einfachste und am weitesten verbreitete Richtwert zur Beantwortung dieser Frage. Kreditgeber stützen sich darauf, um zu entscheiden, ob Sie eine Hypothekenrate tragen können – aber Sie sollten sie ebenfalls verwenden, noch bevor Sie mit einer Bank sprechen.

In diesem Leitfaden erklären wir genau, was die 28/36-Regel bedeutet, gehen ein Praxisbeispiel mit einem Monatsseinkommen von $8,000 durch und zeigen Ihnen, wie Sie sie auf Ihre eigene Situation anwenden, damit Sie souverän nach einer Immobilie suchen können.

Was Ist die 28/36-Regel?

Die 28/36-Regel ist eine Schuldenquoten-Richtlinie (DTI), die von Hypothekenkreditgebern in den gesamten USA verwendet wird. Sie setzt zwei Grenzen dafür fest, wie viel Ihres Brutto-Monatseinkommens für Wohnen und Gesamtschuldzahlungen ausgegeben werden darf. Betrachten Sie sie als finanzielle Leitplanke, die Sie davor bewahrt, „hausarm“ zu werden.

Front-End-Quote: Die 28%-Regel

Ihre Front-End-Quote betrachtet ausschließlich die Wohnkosten. Sie besagt, dass Ihre gesamten monatlichen Wohnausgaben – dazu gehören Hypotheken-Tilgung und Zinsen, Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung und etwaige HOA-Gebühren – 28% Ihres Brutto-Monatseinkommens nicht übersteigen sollten. Diese Ausgabengruppe wird gemeinhin als PITI bezeichnet (Principal, Interest, Taxes und Insurance – Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung).

Wenn Sie beispielsweise $8,000 pro Monat vor Steuern verdienen, wäre Ihre maximale Wohnzahlung nach dieser Regel $2,240. Das ist $8,000 multipliziert mit 0,28. Das ist nicht nur Ihre Hypothekenrate – sondern die vollen Kosten des Wohneigentums jeden Monat.

Back-End-Quote: Die 36%-Regel

Ihre Back-End-Quote nimmt eine breitere Sicht. Sie umfasst alle Ihre Wohnkosten plus jede andere wiederkehrende Schuldzahlung: Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten-Mindestzahlungen, Privatkredite und sonstige monatliche Verpflichtungen. Die Back-End-Regel besagt, dass alles zusammen 36% Ihres Brutto-Monatseinkommens nicht übersteigen sollte.

Bei demselben Monatsseinkommen von $8,000 sollten Ihre Gesamtschuldzahlungen – Wohnkosten inklusive – bei $2,880 oder darunter pro Monat bleiben. Das bedeutet: Wenn Sie bereits $500 für Auto- und Studienkredite zahlen, bleiben $2,380 für Wohnkosten übrig.

Die Lücke zwischen den 28%- und 36%-Grenzen ist der Ort, an dem Ihre anderen Schulden leben. Wenn Sie überhaupt keine Schulden haben, könnten Sie theoretisch bis zu 36% für Wohnen ausgeben. Aber die meisten Menschen haben eine Kombination aus Schulden, die diese Obergrenze aufzehrt.

So Berechnen Sie Ihre Zahlen

Die Berechnung Ihrer Belastbarkeit nach der 28/36-Regel erfordert nur wenige einfache Schritte:

1. Ermitteln Sie Ihr Brutto-Monatseinkommen. Dies ist Ihr Einkommen vor Steuern und Abzügen. Wenn Sie $96,000 pro Jahr verdienen, teilen Sie durch 12 und erhalten $8,000 pro Monat.
2. Berechnen Sie 28% dieses Werts, um Ihre maximalen Wohnkosten zu finden. Bei $8,000 sind das $2,240.
3. Berechnen Sie 36% dieses Werts, um Ihre maximale Gesamtverschuldung zu finden. Bei $8,000 sind das $2,880.
4. Ziehen Sie Ihre bestehenden Monatsschulden vom 36%-Wert ab, um zu sehen, wie viel Spielraum Sie für Wohnen haben.
5. Verwenden Sie das niedrigere der beiden Ergebnisse als realistisches Maximalbudget für Wohnen.

Sind Ihre bestehenden Schulden minimal, ist die Front-End-Zahl (28%) typischerweise Ihre Grenze. Tragen Sie erhebliche Schulden, dürfte die Back-End-Berechnung (36%) die maßgebliche Beschränkung sein.

Berechnungsbeispiel: $8,000/Monat Einkommen

Gehen wir ein detailliertes, realistisches Beispiel durch, um genau zu sehen, wie das in der Praxis funktioniert.

Front-End-Berechnung

Bei $1,733 pro Monat für Tilgung und Zinsen würde eine 30-jährige Festhypothek mit 6,5% Zinsen einen Kreditbetrag von rund $275,000 bis $310,000 tragen – je nach Ihrem genauen Zinssatz und ob Sie PMI haben. Addieren Sie dazu noch eine Anzahlung, und Sie schauen sich Häuser im unteren bis mittleren $300,000-Bereich an.

Back-End-Berechnung

Jetzt rechnen wir bestehende Schulden ein. Angenommen, Sie haben:

• Autokredit: $350/Monat
• Studienkredite: $150/Monat
• Gesamte bestehende Schulden: $500/Monat

In diesem Fall erlaubt die Back-End-Berechnung tatsächlich etwas mehr für Wohnen – $2,380 gegenüber $2,240 nach der Front-End-Regel. Die 28%-Front-End-Grenze ist hier also Ihre maßgebliche Beschränkung, und Ihr maximales Wohnbudget bleibt $2,240 pro Monat.

Wären Ihre Schulden jedoch höher – sagen wir $800/Monat – würde die Back-End-Quote Sie auf nur $2,080 für Wohnen begrenzen, weniger als die 28%-Front-End-Grenze. Das ist die Stärke, beide Zahlen gemeinsam zu betrachten.

Unter Berücksichtigung all dessen sollte ein Haushalt mit $8,000 Monatseinkommen und moderaten Schulden realistisch Häuser in der Spanne von $320,000 bis $380,000 ins Visier nehmen – abhängig von Schuldenlast, Höhe der Anzahlung und örtlichen Steuersätzen.

Warum Kreditgeber Diese Regel Verwenden

Die 28/36-Regel ist nicht willkürlich – sie stützt sich auf Jahrzehnte von Daten zur Hypothekenperformance. Deshalb ist sie wichtig:

• Verringert das Ausfallrisiko. Kreditnehmer, die innerhalb dieser Schwellenwerte bleiben, verpassen statistisch seltener Zahlungen oder fallen bei ihrer Hypothek aus. Die Regel stellt sicher, dass Sie genug Einkommen haben, um Wohnen zu bezahlen und trotzdem andere Verpflichtungen zu erfüllen.
• Sichert finanziellen Spielraum. Das Leben ist unvorhersehbar. Die 28/36-Regel lässt genügend Spielraum im Budget für unerwartete Ausgaben – eine Arztrechnung, eine Autoreparatur oder einen vorübergehenden Einkommensrückgang. Wenn Sie 50% Ihres Einkommens für Wohnen ausgeben, kann ein einziger Notfall zu einer Finanzkrise eskalieren.
• Standardisiert die Kreditprüfung. Mit einer konsistenten Formel können Kreditgeber Kreditnehmer fair und effizient bewerten. Sie schafft eine Basis, die sowohl Kreditnehmern als auch Kreditgebern hilft zu verstehen, was „bezahlbar“ wirklich bedeutet.

Wann Sie die 28/36-Regel Überschreiten Könnten

Die 28/36-Regel ist ein Richtwert, kein absolutes Gesetz. Es gibt Situationen, in denen Sie trotz Überschreitung dieser Schwellenwerte für eine Hypothek in Frage kommen könnten:

• FHA-Kredite. Die Federal Housing Administration erlaubt Schuldenquoten von bis zu 43% oder sogar 50% in einigen Fällen, insbesondere für Kreditnehmer mit starken ausgleichenden Faktoren wie einer hohen Anzahlung oder beträchtlichen Barreserven.
• Starkes Kreditprofil. Wenn Sie einen Kredit-Score über 740, eine substanzielle Anzahlung (20% oder mehr) und eine stabile Beschäftigungshistorie haben, genehmigen einige konventionelle Kreditgeber Kredite mit einem DTI von bis zu 45%.
• VA-Kredite. Das Department of Veterans Affairs legt keine harte DTI-Obergrenze fest, wobei Kreditgeber sie für die automatisierte Genehmigung typischerweise auf 41% begrenzen.

Nur weil Sie die 28/36-Regel überschreiten können, heißt das nicht, dass Sie es sollten. Ihr Budget bis zum absoluten Maximum auszureizen, das ein Kreditgeber genehmigt, lässt kaum Raum für Fehler. Ein besserer Ansatz ist, die 28/36-Regel als persönliche Grenze zu nutzen – selbst wenn ein Kreditgeber Ihnen sagt, dass Sie sich mehr leisten könnten.

Faktoren, die die 28/36-Regel Nicht Abdeckt

Obwohl die 28/36-Regel ein hervorragender Ausgangspunkt ist, bildet sie nicht das gesamte Bild der Eigentumskosten ab. Hier sind wichtige Ausgaben und Überlegungen, die außerhalb dieses Richtwerts liegen:

• Notgroschen. Finanzexperten empfehlen, vor dem Hauskauf drei bis sechs Monatsausgaben zurückgelegt zu haben. Die 28/36-Regel berücksichtigt dieses Sicherheitsnetz nicht.
• Hausinstandhaltung. Planen Sie jährlich 1% bis 2% des Werts Ihres Hauses für Reparaturen, Wartung und Ersatzanschaffungen ein. Ein $350,000-Haus kann $3,500 bis $7,000 jährlich an Unterhaltskosten verursachen – das sind $290 bis $580 pro Monat, die die Regel nicht einbezieht.
• Nebenkosten. Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Müll und Internet können Ihre monatlichen Wohnkosten um $200 bis $400 oder mehr erhöhen, je nach Größe und Lage Ihres Hauses.
• Berufliche Stabilität. Die Regel setzt ein stabiles Einkommen voraus. Wenn Sie selbstständig sind, provisionsbasiert arbeiten oder in einer Branche mit hoher Fluktuation tätig sind, sollten Sie möglicherweise vorsichtiger sein, als die Regel es zulässt.
• Altersvorsorge. Beiträge zu einem 401(k) oder IRA reduzieren Ihr Nettoeinkommen. Die 28/36-Regel verwendet das Bruttoeinkommen – stellen Sie also sicher, dass Sie nach der Hypothekenrate weiterhin ausreichend fürs Alter sparen.

Tipps zur Verbesserung Ihrer Hypothekenbelastbarkeit

Wenn Ihre 28/36-Berechnungen zeigen, dass Sie sich weniger leisten können als erhofft, hier konkrete Schritte zur Verbesserung Ihrer Position:

1. Bestehende Schulden zuerst abbauen. Jeder Dollar monatlicher Schulden, den Sie tilgen, gibt einen Dollar für Wohnen frei. Das Abbezahlen einer Autorate von $400/Monat könnte Ihr Wohnbudget um denselben Betrag erhöhen.
2. Einkommen erhöhen. Eine Gehaltserhöhung, ein Nebenjob oder das Hinzufügen eines Mitkreditnehmers zum Antrag kann Ihren qualifizierten Betrag deutlich steigern. Selbst eine Erhöhung des Bruttoeinkommens um $500/Monat fügt nach der 28%-Regel etwa $140/Monat zu Ihrem Wohnbudget hinzu.
3. Höhere Anzahlung ansparen. Mit 20% oder mehr Anzahlung entfällt die private Hypothekenversicherung (PMI), Ihre Monatsrate sinkt, und Sie qualifizieren sich möglicherweise für bessere Zinssätze.
4. Kredit-Score verbessern. Ein höherer Score erschließt niedrigere Zinssätze, wodurch mehr Ihrer Zahlung auf die Tilgung statt auf Zinsen entfällt. Der Sprung von einem Score von 680 auf 760 könnte Ihnen über die Laufzeit des Kredits Zehntausende sparen.
5. Günstigere Gegenden in Betracht ziehen. Wenn Ihr Zielmarkt Ihr Budget sprengt, schauen Sie sich Nachbarschaften oder Vororte an, wo Immobilienpreise niedriger sind, Arbeitsweg und Annehmlichkeiten aber dennoch zu Ihnen passen.

Häufig Gestellte Fragen