Programme für Erstkäufer: Unterstützung durch Bund, Bundesstaaten und Kommunen

23. August 2026 · 10 Min. Lesezeit

Hier ist eine überraschende Tatsache: Millionen Mieter, die vom eigenen Haus träumen, erfüllen bereits heute die Voraussetzungen für Förderprogramme, die eigens für sie entwickelt wurden – und die meisten haben nie von ihnen gehört. Branchenumfragen zeigen durchgängig, dass ein großer Teil potenzieller Käufer glaubt, sie bräuchten eine Anzahlung von 20 %, um ein Haus zu kaufen, und deshalb weiter sparen und warten, während die Preise steigen.

Die Wahrheit sieht ganz anders aus. Zwischen Hypothekenprogrammen des Bundes, staatlichen Wohnungsbaufinanzierungsagenturen, Zuschüssen auf Landkreisebene und kommunaler Anzahlungsunterstützung gibt es landesweit mehr als 2.000 aktive Programme, die Ihre Anzahlung auf nur $0–$9,700 reduzieren, Ihren Zinssatz unter den Marktdurchschnitt senken oder Ihnen tausende Dollar für Abschlusskosten zuschießen können. In diesem Ratgeber gehen wir alle wichtigen Kategorien durch, zeigen echte Beispiele und helfen Ihnen herauszufinden, für welche Programme Sie sich womöglich qualifizieren.

Bundesprogramme für Erstkäufer

Die Bundesregierung unterstützt mehrere Hypothekenprogramme, die die Hürden zum Wohneigentum senken. Es sind keine Zuschüsse im engeren Sinne, sondern Darlehen mit gelockerten Anforderungen, deren Qualifikation weit einfacher ist als bei einer konventionellen Hypothek mit 20 % Anzahlung.

FHA-Darlehen: 3,5 % Anzahlung mit flexibler Bonität

FHA-Darlehen, versichert durch die Federal Housing Administration, sind die beliebteste Option mit niedriger Anzahlung in Amerika. Mit einem Kredit-Score von 580 oder höher zahlen Sie nur 3,5 % an. Scores zwischen 500 und 579 qualifizieren sich noch mit einer Anzahlung von 10 %. FHA erlaubt zudem höhere Verschuldungsgrade als konventionelle Darlehen und gestattet Verkäufern, sich mit bis zu 6 % an Ihren Abschlusskosten zu beteiligen. Der Nachteil ist die Hypothekenversicherungsprämie (MIP): eine Vorausgebühr von 1,75 % des Darlehensbetrags plus eine monatlich gezahlte Jahresprämie.

VA-Darlehen: Null Anzahlung für Veteranen und Dienstmitglieder

Wenn Sie ein berechtigter Veteran, ein aktives Dienstmitglied oder ein hinterbliebener Ehepartner sind, ist ein VA-Darlehen schwer zu schlagen: 0 % Anzahlung erforderlich, keine private Hypothekenversicherung und Zinssätze typischerweise niedriger als bei konventionellen Darlehen. Statt PMI zahlen Kreditnehmer eine einmalige Finanzierungsgebühr (erlassen für Veteranen mit dienstbedingten Behinderungen). Für qualifizierte Käufer ist dies das mit Abstand beste Angebot der amerikanischen Wohnungsbaufinanzierung.

USDA-Darlehen: Null Anzahlung in ländlichen und vorstädtischen Gebieten

Unterstützt vom US-Landwirtschaftsministerium erfordern USDA-Darlehen keine Anzahlung für Häuser in ausgewiesenen ländlichen Gebieten – eine Einstufung, die überraschenderweise viele Vororte großer Ballungsräume einschließt. Grenzen beim Haushaltseinkommen gelten (in der Regel bis zu 115 % des mittleren Einkommens der Region), aber für Käufer mit mittlerem Einkommen außerhalb dichter Städte bietet USDA 100-%-Finanzierung mit unter Marktniveau liegenden Sätzen und einer bescheidenen Garantiegebühr statt herkömmlicher Hypothekenversicherung.

Good Neighbor Next Door: 50 % Rabatt auf HUD-Häuser

Eines der wenig bekannten Bundesprogramme richtet sich gezielt an Beschäftigte des öffentlichen Diensts. Über das Good Neighbor Next Door-Programm des HUD können Polizeibeamte, Lehrkräfte von der Vorschule bis zur 12. Klasse, Feuerwehrleute und Rettungssanitäter Häuser in Sanierungsgebieten mit 50 % Rabatt auf den Listenpreis kaufen. Käufer müssen sich verpflichten, das Haus 36 Monate als alleinigen Wohnsitz zu bewohnen, aber die Ersparnis – oft zehntausende Dollar – macht es zu einem der großzügigsten Programme überhaupt.

Fannie Mae HomeReady: 3 % Anzahlung für mittlere Einkommen

HomeReady ist ein konventionelles Darlehen für Käufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Die wichtigsten Merkmale:

Nur 3 % Anzahlung bei einer 30-jährigen Festzins-Hypothek.
Einkommensgrenzen von 80 % des mittleren Bereichseinkommens (AMI) – Sie prüfen dies gegen den Statistikbezirk, in dem Sie kaufen.
Günstige Hypothekenversicherung: Die private Hypothekenversicherung bei HomeReady kostet weniger als vergleichbare FHA-Prämien und endet automatisch, sobald Sie 20 % Eigenkapital erreichen.
Mieterträge zählen: Projizierte Miete aus einer Nebeneinheit (ADU) oder Zahlungen eines Untermieters können zu Ihrem qualifizierenden Einkommen hinzugerechnet werden.
Nicht selbst nutzende Mitkreditnehmer (etwa Eltern) sind erlaubt, und Erstkäufer müssen einen kurzen Online-Erstkäuferkurs absolvieren.

Bei einem Haus für $300,000 bedeutet 3 % Anzahlung nur $9,000 – verglichen mit $60,000 für eine klassische Anzahlung von 20 %.

Freddie Mac Home Possible: Das HomeReady-Zwillingsprogramm

Freddie Macs Antwort auf HomeReady ist nahezu identisch: 3 % Anzahlung, Einkommen begrenzt auf 80 % des AMI und reduzierte Hypothekenversicherungssätze, die standardmäßiges konventionelles PMI unterbieten. Home Possible akzeptiert flexible Zahlungsquellen – Schenkungen, Zuschüsse, Arbeitgeberunterstützung und staatliche Anzahlungsprogramme zählen alle –, was bedeutet, dass Sie potenziell ohne eigenes Bargeld jenseits des Angelds kaufen können. Wie HomeReady erlaubt es Mieterträge aus Nebeneinheiten und verlangt von Erstkäufern einen Erstkäuferkurs. Bitten Sie Ihren Kreditgeber, beide Optionen direkt zu vergleichen, da Preisunterschiede täglich und je nach Kreditgeber variieren.

Programme staatlicher Wohnungsbaufinanzierungsagenturen (HFA)

Jeder Bundesstaat (plus der District of Columbia und viele Kommunen) betreibt eine Wohnungsbaufinanzierungsagentur, die steuerfreie Anleihen ausgibt, um erschwingliche Hypotheken zu finanzieren. Diese Agenturen bieten drei Dinge, die konventionelle Kreditgeber nicht bieten können: Zinssätze unter Marktniveau, Anzahlungsunterstützung und Hilfe bei Abschlusskosten – oft gebündelt in einem Paket namens „erste Hypothek plus DPA“.

Hier sind echte Beispiele aus großen Bundesstaaten:

Beispielhafte staatliche HFA-Programme für Erstkäufer
Staatsagentur	Programm	Angebotene Unterstützung
CalHFA (Kalifornien)	MyHome Assistance	Nachrangiges Darlehen mit Zahlungsaufschub von bis zu ~3 % des Kaufpreises, kombiniert mit CalHFAs Hypotheken unter Marktniveau; einkommensabhängige Grenzen nach Postleitzahl gelten.
TDHCA (Texas)	My Choice Texas Home + Texas MCC	Bis zu 5 % des Darlehensbetrags für Anzahlung und Abschlusskosten als verzinsfreies Darlehen mit Zahlungsaufschub, plus ein Mortgage Credit Certificate im Wert von bis zu $2,000 an Bundessteuern pro Jahr.
IHDA (Illinois)	Access Forgivable	Unterstützung in Höhe von ~4 % des Kaufpreises, die nach drei Jahren Eigentum vollständig erlassen wird, kombiniert mit einer 30-jährigen Festzins-Hypothek.
Georgia DCA	Georgia Dream	$7,500 für Anzahlung und Abschlusskosten (bis zu $10,000 in Zielgebieten) als zweite Hypothek ohne Zinsen und ohne monatliche Zahlung.
Florida Housing	Florida Assist	Bis zu $10,000 als zweite Hypothek ohne Zinsen, ohne Tilgung und mit Zahlungsaufschub, nutzbar für Anzahlung und Abschlusskosten.

Beachten Sie das Muster: Ob erlassbares Darlehen in Illinois oder stille zweite Hypothek in Georgia – der Effekt ist derselbe: Sie bringen deutlich weniger Bargeld zum Abschluss mit. Viele HFAs bieten außerdem berufsbezogene Programme (für Lehrkräfte, Veteranen oder Ersthelfer) mit noch tieferen Vergünstigungen – lesen Sie sich daher das vollständige Programmangebot Ihrer Agentur durch.

Arten der Anzahlungsunterstützung (DPA)

Anzahlungsunterstützung gibt es in mehreren Varianten, und der Unterschied ist wichtig, weil die Rückzahlungsbedingungen weit auseinanderklaffen:

Zuschüsse (geschenktes Geld). Mittel, die Sie niemals zurückzahlen, finanziert aus öffentlichen Haushalten, gemeinnützigen Organisationen oder Arbeitgeberpartnerschaften. Umkämpft, aber wirklich gratis.
Erlassbare Darlehen. Sie erhalten einen einmaligen Betrag, der sich über die Zeit auflöst – üblich sind 20 % Erlass pro Jahr über fünf Jahre. Bleiben Sie die volle Frist im Haus, schulden Sie nichts; ziehen Sie früher aus, zahlen Sie den Restbetrag zurück.
Programme mit Sparanrechnung. Individual Development Accounts (IDAs) rechnen jeden gesparten Dollar im Verhältnis 2:1 oder 3:1 an und vervielfachen Ihren Anzahlungs-Fonds effektiv. Diese werden oft von Gemeinwesenorganisationen betrieben und haben begrenzte Plätze.
Darlehen mit Zahlungsaufschub. Der häufigste Typ. Eine zweite Hypothek ohne Zinsen und ohne monatliche Zahlungen, zurückgezahlt nur beim Verkauf, bei Umschuldung oder vollständiger Abzahlung des Hauses. Die meisten staatlichen DPA-Programme nutzen diese Struktur.
Mortgage Credit Certificates (MCCs). Kein Bargeld vorab, sondern eine Steuergutschrift des Bundes im Wert von bis zu $2,000 in jedem Jahr des Eigentums, die Einkommen für Ihr Budget freisetzt.

So finden Sie Programme in Ihrem Bundesstaat

Mit tausenden Programmen, verteilt über Bundesbehörden, Bundesstaaten, Landkreise und Städte, ist hier der schnellste Weg zu Ihrer Auswahl:

NerdWallets Erstkäufer-Ratgeber nach Bundesstaaten. Suchen Sie nach „NerdWallet first-time home buyer [Ihr Bundesstaat]“ für eine kuratierte Zusammenfassung der Flaggschiffprogramme jedes Staates, aktueller Sätze und Einkommensgrenzen.
HUD.gov-Landesressourcen. Besuchen Sie hud.gov, wählen Sie Ihren Staat und stöbern Sie in der Liste „Local Homebuying Programs“, die kommunale und Landkreisinitiativen neben staatlichen enthält.
Die Website der HFA Ihres Staates direkt. Agenturen wie CalHFA, TDHCA und IHDA veröffentlichen vollständige Programmleitfäden, Tabellen der Einkommensgrenzen und Listen zugelassener Kreditgeber. Dies ist die maßgebliche Quelle.
Ein teilnehmender Kreditgeber. Nicht alle Kreditgeber bieten DPA-Darlehen an, fragen Sie also explizit: „Sind Sie für die Anzahlungsprogramme unserer staatlichen HFA zugelassen?“ Ein erfahrener Kreditbearbeiter kann oft zwei oder drei Programme automatisch für Sie kombinieren.

Typische Voraussetzungen für die Förderfähigkeit

Während jedes Programm eigene Regeln aufstellt, teilen die meisten diese Kernvoraussetzungen:

Erstkäuferstatus. Fast überall definiert als kein Eigentum an einer Hauptwohnung in den vergangenen drei Jahren. Sie können sich qualifizieren, auch wenn Sie zuvor eine Kapitalanlageimmobilie oder vor langer Zeit ein Haus besessen haben. Ausnahmen gelten für getrennt lebende Personen, die den bisherigen Haushalt geführt haben, sowie für Alleinerziehende, die nur gemeinsam mit einem früheren Ehepartner Eigentum hatten.
Einkommensgrenzen. Üblicherweise gekoppelt an einen Prozentsatz des mittleren Bereichseinkommens (AMI) für Ihren Landkreis und Ihre Haushaltsgröße – häufig 80 % für anleihefinanzierte Programme, manche erlauben bis zu 115 % oder haben gar keine Grenze.
Kaufpreisgrenzen. Häuser müssen unter einem Höchstpreis für den Landkreis bleiben, um die Subventionierung von Luxuskäufen zu verhindern.
Voraussetzung Hauptwohnsitz. Sie müssen das Haus als Hauptwohnsitz nutzen – keine Ferienhäuser oder Mietobjekte, die über diese Programme finanziert werden.
Erstkäuferkurs. Nahezu jedes HFA- und DPA-Programm verlangt einen zertifizierten Kurs (Online-Angebote kosten $50–$99 und dauern 6–8 Stunden). Eine kleine Hürde, die Sie auch wirklich auf das Wohneigentum vorbereitet.

Prüfen Sie die aktuellen Richtlinien jedes Programms vor der Antragstellung, da die Grenzen jährlich aktualisiert werden und je nach Haushaltsgröße variieren.

Häufig gestellte Fragen

Wer gilt rechtlich als Erstkäufer?

Die meisten Programme definieren einen Erstkäufer als jemanden, der in den vergangenen drei Jahren keine Hauptwohnung besessen hat. Das bedeutet: Sie können sich erneut qualifizieren, selbst wenn Sie zuvor ein Haus besessen haben, solange drei Jahre vergangen sind. Einige Programme erstrecken die Förderfähigkeit auf getrennt lebende Personen, die bisher den gemeinsamen Haushalt geführt haben, sowie auf Alleinerziehende, die nur zusammen mit einem früheren Ehepartner Eigentum besaßen.

Kann ich mehrere Programme zur Anzahlungsunterstützung miteinander kombinieren?

Ja, in vielen Fällen. Eine häufige Kombination ist ein FHA-Darlehen gepaart mit einem staatlichen Anzahlungsunterstützungsdarlehen plus einem Zuschuss der Stadt für Abschlusskosten. Jedes Programm hat jedoch eigene Regeln zur Kombinierbarkeit, und Kreditgeber können die Gesamtunterstützung auf einen Prozentsatz des Kaufpreises begrenzen. Bestätigen Sie immer mit einem teilnehmenden Kreditgeber, welche Kombinationen zulässig sind.

Verlangen Erstkäuferprogramme eine perfekte Bonität?

Nein. FHA-Darlehen akzeptieren Scores ab 580 für die 3,5-%-Anzahlungsoption, und Fannie Mae HomeReady oder Freddie Mac Home Possible verlangen typischerweise etwa 620. Anzahlungsprogramme setzen in der Regel einen Mindestscore zwischen 620 und 660 voraus, je nach Bundesstaat. Die Verbesserung Ihres Scores vor der Antragstellung kann dennoch bessere Zinssätze erschließen.

Muss ich die Anzahlungsunterstützung zurückzahlen?

Das hängt von der Art der Unterstützung ab. Echte Zuschüsse müssen nie zurückgezahlt werden. Erlassbare Darlehen lösen sich allmählich auf – beispielsweise 20 % pro Jahr über fünf Jahre –, solange Sie im Haus bleiben. Darlehen mit Zahlungsaufschub erheben keine Zinsen und keine monatlichen Zahlungen; sie werden fällig, wenn Sie verkaufen, umschulden oder das Haus abbezahlen. Sparanrechnungsprogramme belohnen Ihre eigenen Einlagen mit Bonusmitteln.