ARM oder Festzins-Hypothek: Was passt besser zu Ihnen?

Die Wahl zwischen einer Hypothek mit festem Zinssatz und einer Hypothek mit anpassbarem Zinssatz (ARM) ist eine der folgenreichsten Entscheidungen beim Immobilienkauf. Ein Festzinsdarlehen gibt Ihnen Sicherheit: Ihre Rate bleibt 15 oder 30 Jahre gleich. Ein ARM bietet Ihnen einen niedrigeren Anfangszins, dafür kann sich Ihre Rate später jedoch ändern. Keine der beiden Optionen ist grundsätzlich besser. Die richtige Wahl hängt davon ab, wie lange Sie in der Immobilie wohnen bleiben wollen, wie risikobereit Sie sind und wohin sich die Zinsen entwickeln werden.

Dieser Leitfaden erklärt, wie jedes Produkt funktioniert, vergleicht beide mit echten Zahlen nebeneinander und hilft Ihnen zu entscheiden, welches zu Ihrer Situation passt.

So funktioniert eine Festzins-Hypothek

Eine Festzins-Hypothek legt Ihren Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens fest. Ob Sie eine Laufzeit von 15 oder 30 Jahren wählen: Der Zinssatz, den Sie am Tag der Beurkundung vereinbaren, gilt bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens. Ihre monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen ändert sich nie.

Diese Einfachheit ist der größte Vorteil. Sie wissen genau, was Ihre Wohnungskosten nächstes Jahr, in zehn Jahren und bei Fälligkeit kosten werden. Die Budgetplanung ist unkompliziert, und Sie sind vor steigenden Zinsen in der gesamten Wirtschaft geschützt.

Der Nachteil: Festzins-Hypotheken starten in der Regel mit einem höheren Zinssatz als die Einführungsphase eines ARM. Sie zahlen einen Aufpreis für diese Sicherheit. In einem Umfeld fallender Zinsen können Sie jederzeit zu einem niedrigeren Festzins refinanzieren, allerdings mit Abschlusskosten und Papierkram.

So funktioniert eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)

Ein ARM hat zwei Phasen. Während der anfänglichen Festzinsphase sind Zinssatz und Rate stabil – genau wie bei einer Festzins-Hypothek. Nach Ablauf dieser Phase wird der Zinssatz regelmäßig auf Basis eines Marktindex zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten Marge angepasst.

ARMe werden mit zwei Zahlen bezeichnet, etwa 5/1, 7/1 oder 10/1. Die erste Zahl gibt an, wie viele Jahre der Anfangszins festgeschrieben ist. Die zweite Zahl zeigt, wie oft der Zinssatz danach angepasst wird. Ein 5/1-ARM hat beispielsweise 5 Jahre einen festen Zinssatz und wird danach während der verbleibenden 25 Jahre einmal jährlich angepasst.

• 5/1-ARM: 5 Jahre fest, jährliche Anpassung. Das verbreitetste ARM-Produkt.
• 7/1-ARM: 7 Jahre fest, jährliche Anpassung. Mehr Zeit bis zur ersten Anpassung.
• 10/1-ARM: 10 Jahre fest, jährliche Anpassung. Längste Festzinsphase, am nächsten an einem Festzinsdarlehen.
• 5/6-ARM: 5 Jahre fest, Anpassung alle 6 Monate. Häufigere Anpassungen bedeuten stärkere Exposition gegenüber Zinsänderungen.

Die meisten ARMe enthalten Deckelungen (Caps), die begrenzen, wie stark der Zinssatz bei jeder Anpassung und über die Laufzeit steigen darf. Eine häufige Struktur sind eine periodische Obergrenze von 2% und eine lebenslange Obergrenze von 5%. Liegt Ihr Anfangszins also bei 5.5%, kann er selbst im schlimmsten Fall nie über 10.5% steigen. Manche ARMe haben jedoch keine lebenslange Obergrenze – lesen Sie daher immer das Kleingedruckte.

Direkter Vergleich

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zwischen Festzins- und variablen Hypotheken zusammen.

Zahlungsbeispiel mit echten Zahlen: Darlehen über $400,000

Zahlen erzählen die Geschichte besser als Definitionen. Vergleichen wir ein 30-jähriges Festzinsdarlehen mit 6.5% und einen 5/1-ARM mit Anfangszins von 5.5% bei einem Darlehen über $400,000.

30 Jahre fest bei 6.5%

• Monatliche Rate (Tilgung und Zinsen): $2,528
• Zinssatz nach Jahr 5: weiterhin 6.5%
• Gesamte gezahlte Zinsen über 30 Jahre: rund $510,000

5/1-ARM mit Anfangszins von 5.5%

• Monatliche Rate (Tilgung und Zinsen, Jahre 1–5): $2,271
• Monatliche Ersparnis gegenüber Festzins: $257 pro Monat
• Ersparnis über 5 Jahre: $15,420

Der ARM spart Ihnen in den ersten fünf Jahren $257 pro Monat. Aber nach Jahr 5 wird der Zinssatz angepasst. Steigt er auf 7.5% (innerhalb der üblichen 2%-Obergrenze), springt Ihre Rate auf $2,797. Steigt er auf 8.5%, erreicht Ihre Rate $3,075.

Wann ein ARM sinnvoll ist

Ein ARM ist nicht grundsätzlich riskant. Es ist ein Werkzeug, das in bestimmten Situationen gut funktioniert:

• Sie planen, innerhalb von 5 bis 7 Jahren zu verkaufen. Sind Sie bei der Zinsanpassung nicht mehr in der Immobilie, profitieren Sie vom niedrigeren Einführungszins ohne das Anpassungsrisiko.
• Sie erwarten ein deutliches Einkommenswachstum. Wenn Sie am Anfang Ihrer Karriere stehen und erhebliche Gehaltssprünge erwarten, ist eine höhere Rate nach der Anpassung bis dahin möglicherweise gut tragbar.
• Aktuelle ARM-Zinsen liegen deutlich unter den Festzinsen. Wenn die Spanne zwischen ARM- und Festzinsen groß ist (1% oder mehr), können die Ersparnisse während der Festzinsphase das Anpassungsrisiko ausgleichen.
• Sie planen, das Darlehen vor der Anpassung abzuzahlen. Wenn Sie konsequente Sonderzahlungen leisten und den Saldo innerhalb der anfänglichen Festzinsphase tilgen, bietet Ihnen ein ARM den niedrigeren Zinssatz ohne Anpassungsrisiko.

Wann eine Festzins-Hypothek besser ist

Eine Festzins-Hypothek ist in den meisten Situationen die sicherere Standardwahl:

• Sie möchten langfristig in der Immobilie bleiben. Ist dies Ihr Zuhause für immer oder gehen Sie von 10 oder mehr Jahren aus, eliminiert ein Festzins das Risiko steigender Raten vollständig.
• Ihr Budget ist knapp. Würde eine Zinserhöhung Ihre Finanzen belasten, schützt Sie die Planbarkeit eines Festzinsdarlehens vor Szenarien, die Sie nicht kontrollieren können.
• Die Zinsen sind bereits niedrig. Liegen die Festzinsen nahe ihren historischen Tiefständen, ist es fast immer die bessere Entscheidung, diesen Zinssatz für 30 Jahre festzuschreiben.
• Ihnen ist innere Ruhe wichtig. Der psychologische Nutzen, zu wissen, dass sich Ihre Rate nie ändert, hat einen echten Wert – besonders für Erstkäufer.

Häufig gestellte Fragen